Les différents secteurs d’habitation en Principauté

Le parc résidentiel monégasque s’articule autour de plusieurs secteurs distincts : le secteur libre, le secteur domanial, le secteur réglementé - qui comprend le secteur protégé et le secteur libéralisé - ainsi que le parc immobilier de la Caisse Autonome des Retraites.

Chacun de ces secteurs obéit à des conditions d’accès spécifiques, tenant à la situation personnelle du demandeur, à sa nationalité, à sa durée de résidence et, dans certains cas, à son niveau de ressources. Il convient de rappeler que le secteur libre constitue le seul marché ouvert à l’ensemble de la population, la seule limite réelle étant la capacité financière du locataire.


Le secteur libre

Les appartements relevant du secteur libre peuvent être loués sans restriction de nationalité. Le montant du loyer ainsi que la durée du bail sont déterminés librement par le bailleur, sous réserve des règles générales du Code civil et de la Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis.

Ce secteur concerne principalement les logements à usage d’habitation situés dans des immeubles construits après le 1er septembre 1947. La commercialisation locative s’effectue le plus souvent par l’intermédiaire des agences immobilières monégasques, des offres pouvant également être diffusées dans la presse locale.


Le secteur domanial

Le secteur domanial regroupe les logements appartenant à l’État monégasque. Ces appartements sont exclusivement destinés aux personnes de nationalité monégasque.

L’attribution s’effectue selon un système de priorité fondé sur un barème de points, résultant de critères objectifs définis par l’Arrêté Ministériel n° 2023-467 du 31 juillet 2023 relatif aux conditions d’attribution des logements domaniaux.


Le secteur réglementé (dit “ancien”)

Le secteur réglementé regroupe les logements situés dans des immeubles construits avant le 1er septembre 1947. Il recouvre plusieurs régimes juridiques distincts, destinés à répondre à différents objectifs sociaux, dans un contexte de marché historiquement sous tension.

Il est régi principalement par :
- la Loi n° 887 du 25 juin 1970, dite régime du secteur libéralisé,
- la Loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, modifiée par la loi n° 1.291, dite régime du secteur protégé.

Ces deux dispositifs poursuivent des objectifs différents, s’adressent à des publics distincts et s’appliquent à des immeubles classés selon leur affectation et leur statut juridique.


Origines historiques du contrôle locatif à Monaco

Comme dans de nombreux États européens, la Principauté de Monaco a connu, au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, une crise majeure du logement :  
- un parc immobilier partiellement vétuste ou endommagé,
- des capacités de reconstruction limitées par la pénurie de matériaux et de capitaux,
- une croissance démographique rapide liée à la reprise économique.

Ces facteurs ont généré une tension extrême sur le marché locatif et provoqué une hausse brutale des loyers. Le Gouvernement princier est alors intervenu afin de freiner la spéculation et de protéger les résidents historiques, en particulier les familles monégasques.

Les premiers secteurs protégés ont ainsi été instaurés avec pour objectifs :
- l’encadrement des loyers,
- la sécurisation des baux,
- la protection contre les expulsions,
- et le maintien durable des résidents dans leur logement.

Il s’agissait d’un outil de stabilisation sociale, destiné à préserver l’équilibre démographique et la continuité résidentielle.


La structuration progressive d’un double marché locatif

Dès les années 1950, la Principauté connaît un développement immobilier soutenu, porté notamment par le tourisme de luxe et les investissements étrangers. Afin d’éviter que la pression foncière ne provoque l’éviction des résidents historiques, l’État maintient les zones locatives protégées tout en favorisant ailleurs un marché plus libre.

Se met alors en place un double marché locatif :
- un secteur libre, tourné vers l’investissement et la clientèle internationale,
- un secteur protégé, destiné à préserver la mixité sociale et la stabilité résidentielle.

Ce système, initialement conçu comme un dispositif d’urgence, s’est progressivement institutionnalisé. Aujourd’hui encore, le secteur réglementé demeure encadré par les lois 887 et 1.235 modifiée.


La Loi n° 497 du 25 mars 1949 : socle fondateur du contrôle locatif

À l’issue du conflit mondial, la Loi n° 497 du 25 mars 1949 pose les bases du premier véritable encadrement public du marché locatif monégasque. Elle répond à une double exigence :
- protéger les locataires contre les hausses excessives de loyers,
- réguler le marché afin d’éviter les dérives spéculatives dans un territoire à très forte pression foncière.

Cette loi instaure notamment :
- l’obligation de déclaration des logements vacants,
- le classement des immeubles par catégories,
- l’encadrement administratif des loyers,
- ainsi que des obligations strictes à la charge des bailleurs.

Elle constitue la véritable charte fondatrice de la protection des locataires à Monaco, ayant permis à de nombreuses familles de maintenir leur résidence dans la Principauté à des conditions économiquement supportables.