I diversi settori abitativi nel Principato

Il mercato residenziale monegasco si articola in diversi settori distinti: il settore libero, il settore demaniale, il settore regolamentato - che comprende il settore protetto e il settore liberalizzato - nonché il patrimonio immobiliare della Cassa Autonoma delle Pensioni (Caisse Autonome des Retraites).

Ciascun settore è soggetto a specifiche condizioni di accesso, che dipendono dalla situazione personale del richiedente, dalla nazionalità, dall’anzianità di residenza e, in alcuni casi, dal livello delle risorse economiche. È opportuno precisare che il settore libero rappresenta l’unico mercato accessibile all’intera popolazione, essendo la capacità finanziaria del richiedente l’unico reale limite.


Il settore libero

Gli appartamenti appartenenti al settore libero possono essere locati senza alcuna restrizione legata alla nazionalità dell’inquilino. Il canone di locazione e la durata del contratto sono liberamente determinati dal propietario, nel rispetto delle disposizioni generali del Codice Civile e della Legge n. 1.329 dell’8 gennaio 2007 relativa alla proprietà condominiale degli edifici.

Questo settore riguarda principalmente le unità ad uso abitativo situate in edifici costruiti dopo il 1° settembre 1947. Le locazioni sono generalmente gestite tramite le agenzie immobiliari locali, sebbene gli annunci possano anche essere pubblicati sulla stampa.


Il settore demaniale

Il settore demaniale comprende gli alloggi di proprietà dello Stato monegasco. Tali appartamenti sono destinati esclusivamente ai cittadini monegaschi.

L’assegnazione avviene secondo un sistema di priorità basato su un punteggio, determinato da criteri oggettivi fissati dal Decreto Ministeriale n. 2023-467 del 31 luglio 2023, relativo alle condizioni di attribuzione degli alloggi demaniali.


Il settore regolamentato (cosiddetto “settore antico”)

Il settore regolamentato comprende gli appartamenti situati in edifici costruiti prima del 1° settembre 1947. Esso racchiude diversi regimi giuridici distinti, finalizzati a rispondere a differenti esigenze sociali all’interno di un mercato storicamente molto teso.

È disciplinato principalmente da:
- la Legge n. 887 del 25 giugno 1970, relativa al settore liberalizzato,
- la Legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000, come modificata dalla Legge n. 1.291, relativa al settore protetto.

Questi due regimi perseguono obiettivi diversi, si rivolgono a pubblici differenti e si applicano a edifici classificati secondo la loro destinazione e il loro status giuridico.


Origini storiche del controllo dei canoni a Monaco

Come in molti Paesi europei, il Principato di Monaco si è trovato, nel secondo dopoguerra, ad affrontare una grave crisi abitativa:
- parte del patrimonio immobiliare risultava vetusto o danneggiato,
- la ricostruzione procedeva lentamente per carenza di materiali e capitali,
- la popolazione aumentava rapidamente in seguito alla ripresa economica.

Queste condizioni hanno generato una fortissima pressione sul mercato locativo e un aumento repentino dei canoni. Il Governo del Principe è intervenuto per limitare la speculazione e tutelare i residenti storici, in particolare le famiglie monegasche.

Sono così nati i primi settori abitativi protetti, con i seguenti obiettivi:
- controllo dei canoni,
- stabilità dei contratti di locazione,
- protezione contro gli sfratti,
- mantenimento duraturo dei residenti nei loro alloggi.

Si trattava di un dispositivo di stabilizzazione sociale, volto a preservare l’equilibrio demografico e la continuità residenziale.


La progressiva strutturazione di un mercato locativo duale

A partire dagli anni Cinquanta, Monaco ha conosciuto un intenso sviluppo immobiliare, trainato in particolare dal turismo di lusso e dagli investimenti esteri. Per evitare che la pressione fondiaria espellesse i residenti storici, lo Stato ha mantenuto le zone locative protette, consentendo al contempo lo sviluppo di un mercato più libero in altre aree.

Si è così configurato un mercato locativo duale:
- un settore libero, orientato agli investitori e alla clientela internazionale,
- un settore protetto, destinato a preservare la mixité sociale e la stabilità residenziale.

Nato come strumento emergenziale, questo sistema si è progressivamente istituzionalizzato. Ancora oggi, il settore regolamentato resta disciplinato dalle leggi 887 e 1.235 e successive modifiche.


La Legge n. 497 del 25 marzo 1949: fondamento storico del controllo locativo

Nel dopoguerra, la Legge n. 497 del 25 marzo 1949 ha posto le basi del primo vero intervento pubblico di regolazione del mercato locativo monegasco. Essa rispondeva a un duplice obiettivo:
- tutelare gli inquilini contro l’eccessivo aumento dei canoni,
- regolare il mercato per evitare abusi speculativi in un territorio caratterizzato da un’estrema pressione fondiaria.

Tale legge ha introdotto in particolare:
- l’obbligo di dichiarazione degli alloggi sfitti,
- la classificazione degli edifici per categorie,
- il controllo amministrativo dei canoni,
- e obblighi rigorosi a carico dei locatori.

Essa rappresenta la vera carta fondativa della tutela degli inquilini a Monaco, avendo consentito a numerose famiglie di mantenere la propria residenza nel Principato a condizioni economicamente sostenibili.