Fiscalité immobilière à Monaco : entre clarté et singularité

Contrairement à une idée répandue, la fiscalité monégasque - bien que légère - n’est pas inexistante. Elle se distingue par une philosophie fondée sur la simplicité, la stabilité et la transparence. Tour d’horizon de ce cadre fiscal singulier, qui contribue largement à l’attractivité du marché immobilier princier.


1. Impôt sur le revenu : le grand absent

Aucun impôt sur le revenu n’est prélevé à Monaco. Les loyers résidentiels ou commerciaux perçus par les particuliers ne sont pas soumis à déclaration, ni à abattement, ni à imposition. Autrement dit : le revenu brut est le revenu net, déduction faite uniquement des charges courantes ou des intérêts d’emprunt éventuels.

Il convient toutefois de rappeler que certaines nationalités demeurent soumises à leur fiscalité d’origine. Les citoyens américains et la majorité des Français, par exemple, restent imposables dans leur pays, indépendamment de leur résidence monégasque.


2. Plus-value immobilière : exonération totale

La revente d’un bien à un prix supérieur à celui d’achat n’entraîne aucune imposition sur la plus-value. Cette absence de taxation renforce la stabilité et la compétitivité du marché monégasque, où la valorisation patrimoniale repose exclusivement sur l’évolution du marché, et non sur la fiscalité.


3. Impôt sur la fortune immobilière : inconnu au bataillon

À Monaco, ni l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ni aucun impôt équivalent n’existe. Les résidents monégasques ne sont pas soumis à une taxation annuelle sur la valeur de leur patrimoine immobilier, que celui-ci soit local ou international (sous réserve des conventions fiscales bilatérales). Résultat : la détention patrimoniale est pérenne, et le coût annuel quasi nul.


4. Taxe foncière et taxe d’habitation : deux notions étrangères

La Principauté n’applique ni taxe foncière ni taxe d’habitation. Que le bien soit occupé, loué ou vacant, aucun impôt local récurrent n’est dû. C’est l’un des contrastes les plus frappants avec les régimes voisins, notamment français, où le simple fait de posséder ou d’occuper un bien entraîne une contribution annuelle significative.


5. Les droits d’acquisition : le seul véritable coût

Lors d’un achat immobilier, les frais totaux varient selon la nature de l’acquéreur et du bien. Le tableau ci-dessous résume les principaux taux en vigueur (droits de mutation + émoluments du notaire) :

6. Droits de succession : une fiscalité mesurée

Les droits de succession ne concernent que les biens situés à Monaco. Ils sont calculés en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier :

Cette structure simple et modérée encourage la transmission familiale des patrimoines.


7. Cas particuliers : TVA et taxe de 3 %

TVA immobilière La TVA (20 %) concerne essentiellement les programmes neufs vendus par un promoteur. Elle est incluse dans le prix de vente ; l’acquéreur ne la règle pas en sus.

La taxe de 3 % : cadre, portée et conformité
La « taxe de 3 % » vise les entités juridiques (monégasques ou étrangères) qui détiennent, directement ou indirectement, des immeubles situés en France.
- Entités concernées : sociétés civiles ou commerciales, entités interposées (holdings, trusts, fondations, etc.).
- Assiette : la valeur vénale des biens détenus au 1er janvier de chaque année.
- Finalité : lutter contre l’opacité des montages interposés et identifier les bénéficiaires économiques réels.

Principe-clé
Cette taxe n’a pas vocation à être effectivement perçue lorsque la structure déclare chaque année à l’administration fiscale française l’identité de ses bénéficiaires effectifs (personnes physiques) et actualise cette transparence dans les délais requis (en pratique, avant le 31 mars). 

En pratique : les bonnes pratiques
1. Cartographier la chaîne de détention (directe/indirecte) de tout actif français.
2. Identifier les bénéficiaires économiques réels.
3. Déposer la déclaration de transparence annuelle avant le 31 mars (même en l’absence de changement).
4. Conserver la documentation (organigrammes, registres, preuves d’actualisation).

Points d’attention
- Une détention indirecte via plusieurs structures est pleinement visée.
- L’absence de transparence peut conduire à l’application du prélèvement de 3 % sur la valeur vénale.
- Les montages complexes (co-détention, restructurations, trusts/foundations) requièrent une analyse spécifique.

En résumé : détenir de l’immobilier en France via une entité impose de déclarer chaque année les bénéficiaires effectifs. À défaut, l’administration française peut appliquer la taxe de 3 % sur la valeur du bien.


Conclusion

La fiscalité monégasque repose sur un principe rare : aucune charge ne vient éroder la rentabilité d’un actif immobilier. En d’autres termes, la performance d’un investissement dépend uniquement de la qualité du bien et de la dynamique du marché - pas de la fiscalité