Fiscalità immobiliare a Monaco: semplicità e stabilità

Contrariamente a quanto spesso si pensa, la fiscalità monegasca - pur essendo leggera - non è affatto inesistente. Si fonda su tre principi cardine: semplicità, stabilità e trasparenza, che ne fanno un punto di riferimento nel panorama internazionale degli investimenti immobiliari.


1. Imposta sul reddito: assente

A Monaco non esiste imposta sul reddito per le persone fisiche. I canoni di locazione, residenziali o commerciali, non sono soggetti né a dichiarazione né a deduzioni. In pratica, il reddito lordo coincide con quello netto, al netto delle spese condominiali e degli eventuali interessi passivi.

Occorre tuttavia ricordare che alcune nazionalità (in particolare i cittadini statunitensi e francesi) rimangono soggette alla propria imposizione fiscale nazionale, in virtù degli accordi bilaterali in vigore.


2. Plusvalenze immobiliari: esenzione totale

La vendita di un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto non comporta alcuna imposta sulla plusvalenza. Questa esenzione rafforza la stabilità e l’attrattiva del mercato immobiliare monegasco, dove la valorizzazione patrimoniale dipende esclusivamente dall’andamento del mercato, e non dalla fiscalità.


3. Imposta patrimoniale: inesistente

Nel Principato non esiste alcuna imposta sulla ricchezza o sul patrimonio immobiliare. I residenti non sono soggetti a tassazione annuale sul valore dei propri beni, né a Monaco né all’estero (salvo diverse disposizioni derivanti da convenzioni fiscali internazionali). Il risultato è una gestione patrimoniale stabile, con costi di detenzione pressoché nulli.


4. Tasse locali: nessuna

A Monaco non si applicano né l’imposta fondiaria né la tassa di abitazione. Che l’immobile sia occupato, affittato o vuoto, non è dovuto alcun tributo locale ricorrente. Un contrasto netto rispetto ai sistemi fiscali dei Paesi vicini, dove la semplice proprietà comporta oneri annuali significativi.


5. Diritti di acquisizione: l’unico vero costo

In fase di acquisto, i costi complessivi variano in base alla natura dell’acquirente e del bene. La tabella seguente riassume i principali tassi attualmente applicabili (diritti di registro + onorari notarili):

6. Diritti di successione: un’imposizione equilibrata

Le imposte di successione si applicano solo ai beni situati nel Principato e variano in base al grado di parentela tra il defunto e l’erede:

Una fiscalità semplice e ragionevole che favorisce la trasmissione familiare dei patrimoni.


7. Casi particolari: IVA e imposta del 3%

IVA immobiliare
Applicabile esclusivamente ai programmi immobiliari nuovi venduti da promotori, l’IVA (20%) è già inclusa nel prezzo di vendita.

Imposta del 3%: ambito, base imponibile e adempimenti
La cosiddetta “tassa del 3%” francese si applica alle entità giuridiche (monegasche o estere) che detengono beni immobili in Francia, direttamente o indirettamente.
-  Soggetti interessati: società civili o commerciali, veicoli interposti (holding, trust, fondazioni, ecc.).
-  Base imponibile: il valore di mercato degli immobili al 1° gennaio di ogni anno.
-  Finalità: contrastare l’opacità delle strutture societarie e individuare i beneficiari effettivi.

Principio operativo
In pratica, l’imposta non è normalmente riscossa se la società dichiara annualmente all’amministrazione fiscale francese l’identità dei beneficiari effettivi (persone fisiche) e aggiorna tale dichiarazione entro i termini previsti (di norma entro il 31 marzo).

Checklist operativa
1. Mappare la catena di detenzione (diretta e indiretta) di ogni asset immobiliare situato in Francia.
2. Identificare i beneficiari effettivi (persone fisiche).
3. Trasmettere la dichiarazione annuale di trasparenza entro il 31 marzo.
4. Conservare la documentazione di supporto (organigrammi, registri, prove di aggiornamento).

Punti di attenzione
- Le detenzioni indirette tramite più livelli societari sono pienamente incluse.
- La mancata dichiarazione può comportare l’applicazione dell’imposta del 3% sul valore di mercato.
- Strutture complesse (co-detenzioni, riorganizzazioni, trust/fondazioni) richiedono una valutazione specifica.


Conclusione

A Monaco, la fiscalità immobiliare è concepita per preservare la redditività e la stabilità del patrimonio. Nessuna imposta ricorrente, nessuna complicazione: solo la performance intrinseca del bene e la solidità del mercato.