La ville verticale : l'évolution des usages dans les territoires contraints

Pendant longtemps, le développement immobilier s'est appuyé sur une spécialisation relativement claire des actifs. Les immeubles résidentiels avaient vocation à loger, les immeubles de bureaux à accueillir des activités économiques et les équipements publics à répondre à des besoins collectifs spécifiques.

Ce modèle demeure pertinent dans les marchés disposant encore de réserves foncières significatives.

Dans les territoires fortement contraints, la logique tend cependant à évoluer. À mesure que la disponibilité foncière diminue et que le coût marginal de production de nouveaux mètres carrés augmente, l'enjeu n'est plus uniquement de construire davantage, mais d'optimiser la valeur créée par chaque emprise disponible.

Cette évolution conduit progressivement à une intégration croissante des usages au sein d'opérations uniques.


De la spécialisation à l'intégration

Les grands projets développés dans les marchés les plus contraints associent désormais fréquemment plusieurs fonctions au sein d'un même ensemble : logements, bureaux, commerces, infrastructures techniques, équipements publics et services.

L'objectif n'est pas uniquement architectural.

Il s'agit avant tout d'optimiser l'utilisation d'une ressource rare en permettant à une même emprise foncière de répondre simultanément à plusieurs besoins.

Cette logique est observable dans de nombreuses métropoles confrontées à une contrainte foncière structurelle. À Singapour, Hong Kong, Tokyo ou New York, les opérations les plus importantes sont de plus en plus conçues comme des systèmes intégrés plutôt que comme une juxtaposition d'actifs indépendants.

L'unité d'analyse tend ainsi à évoluer. L'immeuble n'est plus uniquement appréhendé comme un actif autonome mais comme une composante d'un écosystème urbain plus large.


L'optimisation de la valeur foncière

Cette évolution traduit un changement plus profond dans la manière d'appréhender le foncier.

Pendant plusieurs décennies, la création de valeur reposait principalement sur l'affectation d'une parcelle à l'usage considéré comme le plus pertinent.

Dans les territoires les plus contraints, la création de valeur repose désormais davantage sur la capacité à faire coexister plusieurs usages au sein d'une même opération.

Les projets ne sont plus uniquement évalués selon leur performance immobilière directe mais également selon leur contribution à un ensemble plus vaste intégrant des considérations économiques, résidentielles, techniques et parfois publiques.

L'enjeu n'est plus simplement de maximiser la valeur d'un actif donné mais d'optimiser la valeur globale créée par une emprise foncière limitée.


Une évolution qui pourrait également concerner le commerce

Cette logique soulève une question plus large concernant le rôle du commerce dans les territoires où la valeur résidentielle est devenue prépondérante.

Le bail commercial demeure généralement analysé comme un actif autonome dont la performance est mesurée par sa capacité à générer un revenu locatif et une valeur patrimoniale propres.

Cette approche est cohérente à l'échelle du local.

Elle l'est potentiellement moins lorsqu'on raisonne à l'échelle d'un immeuble, d'un quartier ou d'un territoire.

Dans certains marchés particulièrement contraints, la valeur créée par une activité commerciale peut dépasser le seul montant du loyer qu'elle acquitte. Son impact sur l'attractivité d'une adresse, la qualité des services disponibles, la fréquentation d'un secteur ou la désirabilité d'un quartier peut influencer directement la valeur des actifs résidentiels environnants.

Cette observation conduit à distinguer deux logiques économiques.

La première consiste à maximiser la valeur locative du commerce lui-même.

La seconde consiste à maximiser la valeur globale créée par l'ensemble des usages présents sur une même emprise ou dans un même environnement urbain.

Les deux approches ne convergent pas nécessairement.

À mesure que la valeur du résidentiel progresse dans les marchés les plus contraints, la performance d'un commerce pourrait à terme être appréciée non seulement au regard de son loyer mais également de sa contribution à la valorisation des actifs qui l'entourent.

Dans cette perspective, le bail commercial cesse d'être uniquement un outil de rendement. Il devient également un instrument d'allocation du foncier et de création de valeur territoriale.


Une nouvelle lecture du développement urbain

Les actifs monofonctionnels ne disparaîtront pas.

En revanche, les opérations les plus structurantes semblent progressivement s'orienter vers une logique d'intégration croissante des usages.

L'immobilier résidentiel, le commerce, les équipements publics et les infrastructures ne constituent plus nécessairement des catégories indépendantes. Ils tendent à devenir les composantes d'un même système économique et urbain.

Dans ce contexte, la valeur d'une opération ne réside plus uniquement dans la performance de chacune de ses composantes prises isolément.

Elle réside dans la capacité de l'ensemble à créer davantage de valeur sur une même emprise foncière.

Dans les territoires les plus contraints, l'enjeu n'est donc plus uniquement de construire plus mais consiste à créer plus de valeur avec moins d'espace.