L’impact des constructions

La Principauté de Monaco se transforme décennie après décennie. La pression urbaine, combinée à l’exiguïté du territoire, laisse très peu de marge à l’extension. En dehors des rares et coûteuses opérations sur la mer, qui demeurent exceptionnelles, Monaco n’a d’autre choix que de se reconstruire sur elle-même, de monter en hauteur et d’exploiter le moindre mètre carré disponible, souvent au détriment de situations existantes.

Sans remettre ici en cause les choix architecturaux ni les autorisations délivrées, l’analyse se concentre sur les effets potentiels des nouveaux projets sur les immeubles en place et sur leurs conséquences concrètes pour les occupants.

Prenons un cas précis : le projet public du Larvotto Supérieur, implanté sur une petite butte et en surplomb du boulevard du Larvotto. Le chantier est en phase préparatoire.

Le Larvotto Supérieur comprendra 35 logements domaniaux, répartis sur environ dix niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, avec une livraison prévue en 2027. Il s’insère dans un tissu urbain particulièrement dense, au contact direct d’immeubles résidentiels déjà établis, notamment L’Estoril en vis-à-vis et surtout La Radieuse, située immédiatement en arrière.

Cette implantation constitue à la fois une optimisation foncière logique et un défi en matière de cohabitation visuelle et environnementale avec les bâtiments existants.


Perte ou modification des vues pour les immeubles en arrière

La nouvelle construction modifie l’environnement immédiat du voisinage.

L’immeuble situé directement derrière la parcelle, La Radieuse, verra sa perspective vers l’est et le sud partiellement réduite par le volume du Larvotto Supérieur. Bien que la hauteur projetée soit inférieure à celle de certains immeubles du secteur (environ 10 étages contre parfois 20 ou plus dans le quartier), l’apparition d’une masse bâtie continue à l’emplacement d’un terrain auparavant dégagé modifie sensiblement les lignes de vue.

Pour les appartements situés aux niveaux intermédiaires ou inférieurs de La Radieuse, il existe un risque tangible de voir les vues vers la mer ou les perspectives ouvertes partiellement, voire totalement, obstruées. Cette évolution réduit la sensation d’ouverture qui caractérise encore certains logements du Larvotto et de ses abords immédiats.


Intimité et perception visuelle

La relative proximité entre La Radieuse et le futur Larvotto Supérieur entraîne un rapprochement des façades. Aujourd’hui, certaines distances atteignent plus de 35 mètres avec L’Estoril ; la nouvelle façade pourrait se situer à environ 12 mètres des fenêtres de La Radieuse.

Cette réduction de distance accentue le phénomène de vis-à-vis. Les coursives d’accès et les ouvertures prévues dans le nouveau bâtiment, orientées vers l’immeuble existant, pourraient renforcer la sensation d’exposition visuelle entre occupants. Même dans le respect des normes réglementaires, la perception d’intimité peut s’en trouver réduite, avec un sentiment d’espace plus contraint pour certains logements.


Effets sur l’ensoleillement

Dans un contexte urbain aussi dense que celui de Monaco, l’impact sur l’ensoleillement dépend principalement de trois facteurs : l’orientation des bâtiments, leur distance relative et la hauteur du nouveau volume.

Le Larvotto Supérieur, d’une hauteur modérée à l’échelle monégasque (environ 35 mètres), reste néanmoins proche de La Radieuse et pourrait générer de nouvelles zones d’ombre. Les niveaux inférieurs de cet immeuble pourraient subir une diminution notable de lumière directe en journée, particulièrement en hiver lorsque la trajectoire du soleil est plus basse au sud-est.

Les appartements orientés à l’est ou au sud-est seront les plus concernés, notamment durant les heures où la lumière naturelle est la plus recherchée. Une réduction d’ensoleillement peut entraîner un recours accru à l’éclairage artificiel et une perception plus sombre des volumes intérieurs, en particulier pour les pièces principales donnant vers le futur bâtiment.


Stratégies d’atténuation et qualité environnementale

Certains principes de conception peuvent toutefois limiter ces effets. La présence d’éléments végétalisés en façade, par exemple, peut jouer un rôle de filtre visuel et lumineux. L’usage de retraits, de balcons filants, d’orientations traversantes ou de volumes fragmentés contribue également à atténuer l’effet de masse et à réduire l’impact visuel direct.

Ces dispositifs ne suppriment pas les effets de proximité mais peuvent en adoucir la perception et améliorer la qualité environnementale globale.


Enjeux sociaux et juridiques

Dans un tissu urbain aussi dense que celui de Monaco, la cohabitation entre nouveaux projets et bâtiments existants génère inévitablement des tensions. Les projets respectent des règlements d’urbanisme stricts, hauteurs, retraits, alignements, mais les études d’impact portent souvent davantage sur les flux et les infrastructures que sur les effets directs sur le voisinage. Les consultations publiques restent par ailleurs limitées.


Enjeux de qualité de vie pour

La Radieuse Les impacts liés à la perte d’ensoleillement ou d’intimité peuvent être objectivement mesurés, mais leur perception varie selon les occupants et la configuration de chaque appartement. Toute analyse doit donc être menée au cas par cas.

Des modifications significatives de vue ou de luminosité peuvent, à terme, influencer la perception de confort et la valeur d’un logement, en particulier dans un secteur où la lumière naturelle et les vues dégagées constituent des critères déterminants. À l’inverse, la qualité architecturale du projet voisin et son intégration paysagère peuvent atténuer en partie ces effets, en offrant un environnement visuel plus qualitatif que celui d’un terrain en friche.


Synthèse

La construction du Larvotto Supérieur modifie de manière tangible l’environnement immédiat de La Radieuse, comme tout nouveau volume dans une ville fortement construite :

- diminution de la lumière naturelle dans certaines pièces principales,
- recours accru à l’éclairage artificiel, notamment en hiver,
- sensation d’espace plus fermé pour les logements orientés vers le nouveau bâtiment,
- perte mesurable d’ensoleillement et d’intimité pour certains appartements, principalement aux niveaux inférieurs et intermédiaires.

Ces évolutions peuvent avoir un effet sur la perception de valeur et la liquidité de certains biens voisins. Elles restent toutefois cohérentes avec la dynamique de densification structurelle de Monaco.