Monaco : la force tranquille face aux bulles immobilières

Chaque année, le UBS Global Real Estate Bubble Index dresse un panorama des marchés résidentiels les plus exposés à la spéculation. L’édition 2025 confirme le virage amorcé depuis deux ans : l’euphorie mondiale s’est dissipée, laissant place à un cycle de stabilisation. Après une décennie de croissance alimentée par des taux planchers et un excès de liquidités, l’immobilier entre dans une phase de maturité. Mais cette accalmie pourrait bien marquer le point de départ d’un nouveau déplacement du capital, et Monaco se trouve idéalement positionné pour en tirer parti.

UBS prévoit que la dette publique mondiale atteindra 100 % du PIB planétaire d’ici la fin de la décennie. Face à cette dérive, les États n’auront guère d’options : austérité, inflation, ou répression financière, cette dernière consistant à maintenir les taux d’intérêt nominaux sous le niveau de l’inflation afin d’alléger le poids de la dette. Dans un tel environnement, les actifs tangibles redeviennent des instruments de préservation du pouvoir d’achat, et la pierre retrouve son statut d’actif refuge.

Le rapport place Miami, Tokyo et Zurich dans la catégorie à haut risque de bulle, suivies de Dubaï, Los Angeles, Amsterdam et Genève. À l’inverse, Paris, Londres ou Hong Kong affichent désormais un risque limité, conséquence directe du recul de la spéculation et de la baisse de la solvabilité des ménages. Dans la plupart des grandes métropoles, un salarié qualifié doit aujourd’hui consacrer plus d’une décennie de revenus pour acquérir un appartement de 60 m² en centre-ville, signe d’un marché devenu structurellement inabordable.

Mais toutes les places immobilières ne suivent pas la même logique. UBS note que les pays « fiscalement sains », capables de maintenir des taux bas sans raviver l’inflation, devraient capter une part croissante des flux d’investissement. À ce titre, Monaco incarne un cas d’école, bien que la Principauté ne soit pas incluse dans l’échantillon étudié.

Comme Zurich ou Genève, Monaco combine stabilité politique, discipline budgétaire et rareté absolue du foncier. S’y ajoutent des atouts uniques : neutralité fiscale, absence de taxation sur le revenu, et ouverture totale aux investisseurs étrangers. Tandis que d’autres métropoles durcissent leurs règles, taxes sur les résidences secondaires, plafonnements des loyers ou restrictions aux acheteurs non-résidents, Monaco reste un marché lisible, transparent et pérenne.

UBS souligne par ailleurs que dans les villes où la construction reste contrainte, la faiblesse de l’offre soutiendra durablement les valeurs. C’est précisément la mécanique du marché monégasque : chaque mètre carré y est le résultat d’années de planification et d’ingénierie, garantissant une progression lente mais continue des prix. Là où Dubaï progresse de 11 % en termes réels sur un an, Monaco privilégie la stabilité, et c’est bien ce qui en fait sa force.

Pour les investisseurs privilégiant la préservation du patrimoine à long terme plutôt que la spéculation, Monaco représente l’antithèse d’une bulle : un marché essentiellement alimenté par des capitaux propres, une demande résidente solide et un stock foncier strictement limité. Des prix élevés, certes, mais fondés sur des fondamentaux économiques et institutionnels exceptionnels.

Si le scénario d’UBS, celui d’une décennie marquée par l’inflation et la répression financière, se concrétise, la logique s’impose : détenir des actifs réels dans des juridictions stables, fiscalement sobres et géopolitiquement neutres. Dans un monde où la monnaie se déprécie, les deux kilomètres carrés de Monaco demeurent l’un des rares abris véritablement tangibles.


Source: UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, Chief Investment Office GWM, UBS Switzerland AG.