Larvotto : anatomie d’un échange foncier

Une parcelle de jardin public cédée au Larvotto, un terrain racheté au Jardin Exotique et, à la clé, 76 à 90 logements domaniaux : l’opération Sakura montre qu’à Monaco la valeur d’un terrain se mesure aussi à ce qu’il permet de réaliser ailleurs.


Un montage en deux volets

Au 7, allée Emmanuel-Gonzalès, la villa Larvotto n° 1 doit laisser place à Sakura, un immeuble résidentiel de onze niveaux comptant douze appartements. Le projet suppose de réunir à la parcelle privée une partie du jardin public voisin, situé en contrebas du boulevard du Larvotto. Le domaine public étant inaliénable, la cession passe par une loi de désaffectation, en application de l’article 33 de la Constitution. La procédure est courante en Principauté.

La loi n° 1.572 du 8 avril 2025 a ainsi désaffecté 305,15 m² de jardin. En contrepartie, le promoteur s’est engagé à verser à l’État 66,3 M€ au titre de la cession et 14,4 M€ au titre de la surdensification volumétrique, soit un peu plus de 80,6 M€ au total. L’opération prévoit également un parvis public végétalisé d’environ 242 m² et la requalification du jardin restant, jusqu’ici peu accessible.

Second volet, le plus structurant pour l’État : le promoteur lui cède, libre de tout occupant, le terrain de l’immeuble Le Prestige, au 25, chemin des Révoires, à cheval sur la frontière franco-monégasque, ainsi que huit emplacements de stationnement au Patio Palace, avenue Hector Otto. Le prix de l’ensemble s’élève à 70,7 M€.


Un ajustement en 2026

Après le vote, un empiètement en tréfonds de 2,81 m² d’ouvrages de l’immeuble voisin Le Formentor a été constaté. La loi n° 1.588 du 8 avril 2026 a donc remplacé le plan parcellaire : la portion concernée sort du périmètre et une surface équivalente lui est substituée. Le total désaffecté reste de 305,15 m². Le Gouvernement a parallèlement informé le Conseil National d’une réduction de 211,02 m² des surfaces vendables de l’opération privée. Le montant global dû par le promoteur est ramené à 73,9 M€, contre 80,6 M€ prévus initialement. La loi modificative a été adoptée à l’unanimité des élus présents.


Ce que l’État obtient

Le terrain du Prestige, complété par une parcelle attenante appartenant à la Caisse Autonome des Retraites, doit accueillir une opération domaniale de 76 à 90 logements destinés aux Monégasques, ainsi que des surfaces tertiaires, au niveau de l’avenue Hector Otto. Un appel à concurrence en conception-réalisation a été publié en juillet 2025, et la livraison est annoncée pour fin 2029. L’opération s’inscrit dans la deuxième phase du Plan national pour le logement des Monégasques.


La valeur d’un terrain au-delà de son périmètre

Comparer les surfaces échangées a peu de sens. Une bande de jardin inexploitable en tant que telle prend de la valeur dès lors qu’elle permet le remembrement d’une parcelle voisine et l’édification d’un immeuble. De son côté, le terrain du Prestige vaut pour l’État surtout par le programme domanial qu’il rend possible.

Le prix d’une emprise dépend donc de sa surface, mais aussi de sa constructibilité, de sa localisation, de ses servitudes et de ses possibilités de regroupement avec les parcelles voisines. Dans un territoire sans réserve foncière libre, un terrain peut valoir avant tout par ce qu’il débloque ailleurs : en l’occurrence, un immeuble privé au Larvotto et un programme de logements domaniaux au Jardin Exotique.