Taxe de 3 % : la fin de la passivité déclarative
ActualitésDans la détention patrimoniale, l’absence d’opération ne signifie plus nécessairement l’absence d’obligation.
Un immeuble peut rester dans la même famille, détenu par la même structure depuis plusieurs décennies, sans vente, refinancement ni réorganisation. Pourtant, une évolution législative peut modifier sensiblement les obligations attachées à sa détention.
La réforme française de la taxe de 3 % sur les immeubles détenus par des entités juridiques en fournit une illustration particulièrement concrète pour Monaco.
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a modifié les articles 990 E et 990 F du Code général des impôts et créé un nouvel article 990 FA. Sans modifier le taux de la taxe, elle transforme sensiblement les conditions permettant à certaines structures d’en être exonérées.
Une taxe ancienne, mais rarement supportée lorsque les obligations sont correctement respectées
La taxe de 3 % n’est pas nouvelle.
Les entités juridiques qui détiennent, directement ou indirectement, un ou plusieurs immeubles en France entrent en principe dans le champ d’une taxe annuelle égale à 3 % de leur valeur vénale.
Le dispositif comporte cependant plusieurs cas d’exonération, ce qui explique que la taxe soit davantage conçue comme un instrument de transparence patrimoniale que comme une imposition normalement supportée par l’ensemble des structures immobilières.
Pour les entités relevant du régime concerné par la réforme, dont peuvent notamment faire partie certaines structures monégasques, l’un des mécanismes d’exonération reposait jusqu’à présent sur une alternative.
L’entité pouvait communiquer chaque année à l’administration française la situation et la valeur des immeubles détenus ainsi que les informations requises sur ses associés. Elle pouvait également prendre l’engagement de fournir ces renseignements à l’administration lorsqu’elle les demanderait.
Cette seconde possibilité était particulièrement adaptée aux structures patrimoniales anciennes : l’obligation existait, mais elle demeurait essentiellement passive tant que l’administration n’interrogeait pas la société.
C’est précisément cette possibilité que la réforme supprime.
D'une obligation éventuelle à une obligation annuelle
Depuis l’entrée en vigueur de la réforme, l’article 990 E prévoit désormais, pour bénéficier de cette exonération, une déclaration annuelle au plus tard le 15 mai.
Doivent notamment être déclarées la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, ainsi que l’identité et l’adresse des associés, actionnaires ou autres membres détenant plus de 1 % des droits et le nombre de droits détenus par chacun.
La différence paraît essentiellement administrative. Elle est en réalité plus profonde.
L’administration ne demande plus seulement à pouvoir connaître la structure de détention. Cette transparence doit désormais être renouvelée chaque année.
Pour les entités qui déposaient déjà annuellement leur déclaration, le changement est limité. En revanche, celles qui avaient historiquement sécurisé leur exonération par un simple engagement de communication devront désormais passer à une logique déclarative systématique.
Un enjeu particulièrement concret entre Monaco et la France
Le sujet mérite une attention particulière à Monaco.
De nombreuses familles monégasques ou résidentes détiennent depuis longtemps des biens immobiliers en France au travers de sociétés civiles ou d’autres structures patrimoniales. Sur la Côte d’Azur en particulier, certaines de ces détentions remontent à plusieurs décennies.
La société fonctionne, le bien est conservé et aucun événement particulier ne justifie spontanément de revoir la structure.
C’est précisément dans ce type de situation que le changement de régime peut passer inaperçu.
La réforme ne concerne pas uniquement les acquisitions futures. Une société constituée il y a vingt ou trente ans et dont le patrimoine n’a connu aucune modification peut être directement concernée par une nouvelle obligation déclarative.
Cas pratique : une villa détenue depuis quinze ans
Prenons l’exemple volontairement simple d’une société civile monégasque détenant depuis quinze ans une villa à Saint-Jean-Cap-Ferrat.
La société appartient toujours aux mêmes membres d’une famille. Aucun titre n’a été cédé. La villa n’a fait l’objet ni d’une vente, ni d’un apport, ni d’un refinancement. Sa valeur vénale au 1er janvier est estimée à 12 millions d’euros.
Sous l’ancien régime, supposons que la société ait régulièrement pris l’engagement de communiquer à l’administration française les informations requises sur demande et bénéficiait à ce titre de l’exonération.
Économiquement, juridiquement et familialement, rien n’a changé, le traitement déclaratif, en revanche, a évolué.
L’ancien engagement de communication ne suffit plus. La société doit désormais entrer dans un cycle de déclaration annuelle afin de continuer à satisfaire aux conditions de l’exonération concernée.
L’enjeu théorique est loin d’être symbolique : 3 % de 12 millions d’euros représentent 360 000 euros par an.
Cela ne signifie évidemment pas qu’un simple oubli entraînerait nécessairement et définitivement une taxation de 360 000 euros. La doctrine administrative a historiquement prévu, dans certaines circonstances, des mécanismes de régularisation en cas de première défaillance. Leur articulation avec le nouveau régime devra cependant être appréciée à la lumière de la réforme.
L’exemple permet néanmoins de mesurer la disproportion qui peut exister entre une formalité apparemment administrative et l’exposition fiscale qu’elle sécurise.
Un interlocuteur devra également être désigné en France
La loi introduit parallèlement une nouvelle obligation pour les entités concernées ne disposant pas d’établissement stable en France.
Le nouvel article 990 FA leur impose de désigner, dans leur déclaration, une personne physique fiscalement domiciliée en France ou une personne morale y ayant son siège, habilitée à recevoir pour leur compte les communications, pièces de procédure et notifications de l’administration relatives au contrôle de la taxe.
Cette fonction ne doit pas être confondue avec celle d’un représentant fiscal qui deviendrait personnellement débiteur de l’impôt. Le texte vise principalement la réception des actes et communications de l’administration.
Cette disposition confirme néanmoins la philosophie générale de la réforme : les structures étrangères détenant de l’immobilier français doivent désormais disposer d’un lien administratif clairement identifié avec la France.
Le véritable changement : la fin de l'inertie administrative
Il serait inexact de présenter cette réforme comme l’apparition d’une nouvelle taxe sur les propriétaires monégasques.
La taxe existait déjà. Son taux demeure inchangé.
Ce qui change est plus discret : une partie du dispositif permettant d’en être exonéré cesse de fonctionner sur un mode passif.
Cette évolution dépasse d’ailleurs la seule taxe de 3 %. Les structures patrimoniales anciennes ont souvent été constituées à une époque où l’absence de transaction s’accompagnait d’une relative stabilité administrative. Cette logique cède progressivement la place à des obligations de transparence récurrentes, indépendantes de tout changement dans la propriété de l’actif.
Pour les détenteurs monégasques d’immobilier français, la réforme invite donc moins à repenser systématiquement les structures existantes qu’à les revoir : chaîne de détention, identité des associés, valorisation des actifs au 1er janvier, historique des engagements ou déclarations et organisation du suivi annuel.