Schéma directeur : ce que le projet de loi n° 1.126 change pour les propriétaires

Planification à vingt ans, terrains gelés, droit de préemption renforcé : le futur Schéma Directeur de Développement et d’Aménagement ferait passer l’urbanisme monégasque d’une logique d’autorisations à une logique de stratégie territoriale. Avec, pour les propriétaires, des effets directs sur la valeur et la liquidité des biens.


Un texte né au Conseil National

Le projet de loi n° 1.126 instituant un Schéma Directeur de Développement et d’Aménagement (SDDA) a été déposé par le Gouvernement le 1er juin 2026. Il est issu de la proposition de loi n° 265 adoptée par le Conseil National le 28 novembre 2024, que le Gouvernement a choisi de transformer en projet de loi. Composé de 37 articles, le texte est à l’étude devant la Commission Environnement et Qualité de vie.

Le constat de départ est partagé : les terrains encore libres à urbaniser ont pratiquement disparu, et le développement de la Principauté passe désormais par la « reconstruction de la ville sur la ville », selon l’expression retenue par le texte. Jusqu’ici, l’urbanisme monégasque reposait sur l’Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 et sur des règlements d’urbanisme établis par quartier : il s’agissait d’abord de vérifier qu’un projet respectait les règles applicables à sa parcelle. Le SDDA vise à définir en amont ce que l’État entend construire, transformer ou préserver.


Trois documents, un horizon de vingt ans

Le schéma comprendrait un rapport prospectif, qui dresse le diagnostic du territoire et une projection à vingt ans ; un plan d’aménagement stratégique, qui fixe et hiérarchise les objectifs par politique publique, du logement à la mobilité en passant par les équipements et la transition énergétique ; enfin un programme d’actions, qui quantifie et date les opérations à mener. L’approche rappelle les documents de planification français, appliquée ici à l’échelle d’un État entier.

Élaboré par le Ministre d’État après consultation, notamment, du Conseil National, de la Commune et du Conseil du Patrimoine, le SDDA serait adopté par ordonnance souveraine, publié au Journal de Monaco et tenu à la disposition du public. Il devrait être adopté dans les quatre ans suivant l’entrée en vigueur de la loi et faire l’objet d’une évaluation au plus tard tous les six ans. Les règlements d’urbanisme disposeraient ensuite de deux ans pour être rendus compatibles ; dans l’intervalle, les demandes d’autorisation incompatibles avec le programme d’actions feraient l’objet d’un sursis à statuer.


Les outils fonciers, cœur du dispositif

Pour un propriétaire ou un investisseur, l’essentiel se trouve dans les prérogatives foncières que le texte confère à l’État. Le programme d’actions pourrait d’abord instituer des emplacements réservés, destinés à des équipements publics, à des espaces verts ou à des programmes de logements. Toute demande d’autorisation de construire ou de démolir non conforme à cette destination devrait être refusée, sauf catégories de travaux fixées par ordonnance souveraine. Il pourrait ensuite délimiter des secteurs à l’étude renforcés, dans lesquels toute nouvelle construction et tous travaux sur l’existant sont interdits pendant six ans au plus, dans l’attente d’un projet d’aménagement global. Dans les deux cas, les travaux autorisés après l’inscription ne seraient pas pris en compte dans l’évaluation du bien.

Ces périmètres ouvriraient de plein droit un droit de préemption au profit de l’État, prioritaire sur les droits de préemption existants en matière de locaux d’habitation construits avant 1947 et de baux commerciaux. Il viserait les ventes d’immeubles, mais aussi les cessions de la majorité des parts d’une société civile détenant un bien concerné. Les immeubles dont le récolement des travaux date de moins de quatre ans en seraient exclus.

Le point le plus discuté tient aux modalités de prix. L’État pourrait préempter aux conditions déclarées par le vendeur ou à des conditions différentes, sur la base d’une offre fondée notamment sur les dernières données de l’IMSEE. Le propriétaire disposerait d’un mois pour répondre ; à défaut d’accord, le prix serait fixé par le Tribunal de première instance, selon la procédure de la loi n° 502 du 6 avril 1949 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique. Les améliorations réalisées après l’arrêt du projet de schéma seraient présumées faites dans le but d’obtenir un prix plus élevé.

En contrepartie, le texte crée un droit de délaissement : le propriétaire d’un bien concerné pourrait exiger de l’État qu’il l’acquière. Si l’État renonce à acquérir un bien situé sur un emplacement réservé, la réserve cesse d’être opposable et les règles d’urbanisme antérieures s’appliquent de nouveau. Le projet instaure enfin une obligation générale de raccordement des immeubles aux réseaux publics d’eau, d’énergie, d’assainissement et de communications électroniques.


Un équilibre encore en discussion

Le Conseil National a salué un texte qui reprend l’esprit de sa proposition, tout en relevant que le droit de préemption, le droit de délaissement et le volet expropriation n’y figuraient pas. Ces mesures « suscitent des interrogations légitimes de la part des professionnels concernés et des propriétaires », a-t-il indiqué en juillet 2026 ; la présidente de la commission a précisé qu’elles devraient, si elles étaient conservées, être encadrées. Saisi par l’Assemblée, le Haut Commissariat à la Protection des Droits, des Libertés et à la Médiation a soutenu l’objectif de planification dans un avis d’août 2026, tout en recommandant de mieux associer le public, de préciser la méthode d’évaluation en cas de préemption et de renforcer la protection des propriétaires.


Densifier sans dégrader

Le texte fait de la reconstruction de la ville sur la ville un objectif à équilibrer avec la qualité urbaine, la protection des espaces naturels et la sauvegarde du patrimoine. L’enjeu est concret. Un immeuble ancien n’est pas nécessairement une réserve foncière à exploiter, ni une construction neuve systématiquement une amélioration. L’augmentation des volumes bâtis modifie l’ensoleillement, les vues, l’intimité des logements voisins et la charge pesant sur les réseaux. Un projet peut respecter toutes les règles de construction et peser malgré tout sur la valeur des biens qui l’entourent. Désigner à l’avance les secteurs à densifier, à restructurer ou à préserver relève précisément de la vocation du schéma.


Ce qui change pour la valeur des biens

À terme, deux biens physiquement comparables pourraient suivre des trajectoires de valeur différentes selon leur situation au regard du schéma. Un terrain inscrit dans un secteur de restructuration gagnerait en perspectives ; un bien grevé d’un emplacement réservé ou compris dans un secteur gelé verrait ses possibilités d’évolution, et sa liquidité, se réduire. Le schéma deviendrait ainsi un document de référence pour l’expertise immobilière, au même titre que les règlements d’urbanisme, à condition de distinguer potentiel théorique et constructibilité effective.

Le calendrier tempère toutefois ces effets. Tant que le schéma n’est pas adopté, les demandes d’autorisation restent instruites selon les règlements actuels, et l’État disposerait de quatre ans pour l’adopter à compter de l’entrée en vigueur d’une loi qui reste à voter. L’impact sur les valeurs se mesurera donc sur le long terme, et dépendra largement du texte qui sortira de l’examen parlementaire.