Antico o contemporaneo a Monaco: una decisione finanziaria prima che architettonica

Qualsiasi acquisizione immobiliare a Monaco rappresenta, per sua natura, un impegno finanziario rilevante. In un mercato in cui il ticket d’ingresso medio per un bilocale si avvicina ai 3 milioni di euro e in cui alcune operazioni contemporanee si collocano tra i 10 e i 50 milioni di euro, la scelta tra antico e contemporaneo non può essere affrontata senza un’analisi economica rigorosa.

L’acquisto nell’antico segue storicamente una logica di valorizzazione progressiva. Il costo d’ingresso, pur elevato rispetto agli standard internazionali, resta mediamente inferiore del 20–30% rispetto al nuovo o al contemporaneo di prestigio. Questo differenziale costituisce il primo leva finanziaria: consente di ridurre l’esposizione iniziale oppure di destinare un budget aggiuntivo alla ristrutturazione, il cui costo medio per interventi di alto livello si colloca tra 3.000 e 5.000 euro al metro quadrato.

Negli immobili d’epoca il valore non è mai completamente statico. Dipende dalla posizione, dalla qualità dell’edificio e dalla capacità dell’acquirente di valorizzare un potenziale latente. A Monaco, un appartamento d’epoca ristrutturato secondo standard elevati può generare incrementi di valore compresi tra il 25 e il 40% quando l’intervento è coerente.

Dal punto di vista finanziario, l’antico offre anche una maggiore liquidità relativa. Interessa una base di acquirenti più ampia, pari a circa il 60% delle transazioni, riducendo il rischio di immobilizzazione del capitale. Questa liquidità relativa è un fattore determinante in un mercato in cui i tempi medi di vendita si collocano tra sei e dieci mesi. Gli immobili d’epoca si prestano inoltre più facilmente a strategie locative, con rendimenti lordi generalmente compresi tra il 2 e il 3%, modesti ma relativamente stabili.

In contropartita, l’antico richiede disciplina finanziaria. I lavori di ristrutturazione possono rappresentare dal 15 al 30% del prezzo di acquisto e le spese straordinarie condominiali possono essere significative. Le prestazioni energetiche sono spesso inferiori agli standard attuali, con possibili costi aggiuntivi nel medio periodo.

L’acquisto nel contemporaneo segue una logica differente. Il prezzo integra fin dall’inizio qualità costruttiva, standard tecnici e servizi. Il premio può essere importante: gli immobili recenti o nuovi si collocano frequentemente tra 65.000 e 120.000 euro al metro quadrato a seconda del progetto.

Dal punto di vista finanziario, il contemporaneo offre maggiore visibilità. I costi di manutenzione sono prevedibili, le prestazioni energetiche ottimali e il rischio tecnico ridotto. In alcuni casi anche i diritti di trasferimento risultano inferiori.

Questa sicurezza si accompagna tuttavia a un impegno finanziario iniziale molto elevato. Il contemporaneo dipende fortemente dalla domanda internazionale di fascia alta e può registrare variazioni nell’ordine di ±10% nelle fasi di incertezza economica. La liquidità si basa su una platea di acquirenti più ristretta.

Sul piano locativo, i rendimenti lordi sono generalmente inferiori, spesso tra l’1,5 e il 2%. Nonostante canoni molto elevati in valore assoluto, questi non compensano sempre il livello d’investimento. Il contemporaneo si colloca quindi principalmente in una logica di capitalizzazione e prestigio.

In entrambi i casi, la rarità del territorio resta il fondamento comune. La scelta tra antico e contemporaneo riflette soprattutto una strategia patrimoniale complessiva.