La città verticale: l’evoluzione degli usi nei territori a forte vincolo fondiario

Per lungo tempo lo sviluppo immobiliare si è basato su una chiara specializzazione degli asset. Gli edifici residenziali erano destinati all’abitazione, gli immobili direzionali alle attività economiche e le infrastrutture pubbliche alla soddisfazione di specifiche esigenze collettive.

Questo modello rimane pienamente valido nei mercati che dispongono ancora di significative riserve fondiarie.

Nei territori maggiormente vincolati, tuttavia, la logica sottostante sta progressivamente evolvendo. Con la diminuzione della disponibilità di suolo e l’aumento del costo marginale di produzione di nuovi metri quadrati, la sfida non consiste più semplicemente nel costruire di più, bensì nel massimizzare il valore generato da ogni singola area disponibile.

Questa evoluzione favorisce una crescente integrazione degli usi all’interno di uno stesso sviluppo immobiliare.


Dalla specializzazione all’integrazione

Nei mercati caratterizzati da una forte scarsità di suolo, i progetti più importanti integrano sempre più frequentemente funzioni diverse all’interno dello stesso complesso: residenze, uffici, spazi commerciali, infrastrutture tecniche, servizi pubblici e servizi alla collettività.

L’obiettivo non è soltanto architettonico.

Si tratta soprattutto di ottimizzare l’utilizzo di una risorsa limitata, consentendo a una stessa area di soddisfare simultaneamente esigenze differenti.

Questa logica è osservabile in numerose metropoli soggette a vincoli fondiari strutturali. A Singapore, Hong Kong, Tokyo e New York, molti sviluppi urbani di grande scala sono ormai concepiti come sistemi integrati piuttosto che come una semplice somma di asset indipendenti.

Di conseguenza, evolve anche l’unità di analisi.

L’edificio non viene più considerato esclusivamente come un asset autonomo, ma come una componente di un ecosistema urbano più ampio.


L’ottimizzazione del valore fondiario

Questa evoluzione riflette un cambiamento più profondo nel modo di concepire il suolo.

Per decenni, la creazione di valore si è basata principalmente sull’assegnazione di un’area all’utilizzo ritenuto più appropriato.

Nei territori maggiormente vincolati, la creazione di valore deriva sempre più dalla capacità di far coesistere molteplici funzioni all’interno della stessa operazione immobiliare.

I progetti non vengono quindi valutati esclusivamente in base alla loro performance immobiliare diretta, ma anche in funzione del loro contributo a un insieme più ampio di obiettivi economici, residenziali, tecnici e, in alcuni casi, pubblici.

La sfida non consiste più nel massimizzare il valore di un singolo asset, ma nell’ottimizzare il valore complessivo generato da una superficie fondiaria limitata.


Un’evoluzione che potrebbe riguardare anche il commercio

Questa logica apre una riflessione più ampia sul ruolo delle attività commerciali nei mercati in cui il valore residenziale è diventato predominante.

Tradizionalmente, il contratto di locazione commerciale viene analizzato come un asset autonomo, la cui performance è misurata dalla capacità di generare reddito locativo e valore patrimoniale propri.

Si tratta di un approccio perfettamente coerente a livello del singolo locale.

Potrebbe esserlo meno se osservato alla scala di un edificio, di un quartiere o di un intero territorio.

In alcuni mercati particolarmente vincolati, il valore generato da un’attività commerciale può infatti superare il semplice canone corrisposto. Il suo impatto sull’attrattività di un indirizzo, sulla qualità dei servizi disponibili, sulla vitalità di un’area o sulla desiderabilità di un quartiere può influenzare direttamente il valore degli immobili residenziali circostanti.

Questa osservazione evidenzia due approcci economici distinti.

Il primo mira a massimizzare il valore locativo del locale commerciale.

Il secondo mira a massimizzare il valore complessivo generato dall’insieme degli usi presenti all’interno dello stesso sviluppo immobiliare o contesto urbano.

I due obiettivi non coincidono necessariamente.

Con l’aumento del valore residenziale nei mercati più vincolati, la performance di un’attività commerciale potrebbe in futuro essere valutata non solo in funzione del canone corrisposto, ma anche del contributo apportato alla valorizzazione degli asset circostanti.

In questa prospettiva, il contratto di locazione commerciale cessa di essere esclusivamente uno strumento di rendimento e diventa anche uno strumento di allocazione del suolo e di creazione di valore territoriale.


Un nuovo paradigma dello sviluppo urbano

Gli asset monofunzionali non sono destinati a scomparire.

Tuttavia, le operazioni più rilevanti sembrano orientarsi verso modelli sempre più integrati.

Residenziale, commercio, infrastrutture e servizi pubblici non rappresentano più necessariamente categorie indipendenti. Tendono piuttosto a diventare componenti di un unico sistema economico e urbano.

In questo contesto, il valore di uno sviluppo non risiede più esclusivamente nella performance delle sue singole componenti.

Risiede nella capacità dell’insieme di generare maggiore valore sulla stessa superficie fondiaria.

Nei territori maggiormente vincolati, la sfida non consiste più semplicemente nel costruire di più.

Consiste nel creare più valore con meno spazio.