L’impatto delle nuove costruzioni

Il Principato di Monaco si trasforma di decennio in decennio. La pressione urbanistica, unita all’estrema limitatezza del territorio, lascia pochissimo spazio a un’espansione orizzontale. Al di fuori delle rare e costose operazioni di ampliamento sul mare, per natura eccezionali, Monaco non ha altra scelta se non quella di ricostruire su sé stessa, svilupparsi in altezza e sfruttare ogni metro quadrato disponibile, spesso a scapito di situazioni preesistenti.

Senza entrare nel merito delle scelte architettoniche o delle autorizzazioni rilasciate, l’analisi si concentra sugli effetti potenziali dei nuovi progetti sugli edifici esistenti e sulle conseguenze concrete per i residenti.

Un esempio concreto è rappresentato dal progetto pubblico del Larvotto Supérieur, situato su una piccola altura sopra il Boulevard du Larvotto. Il cantiere è in fase preparatoria.

Il complesso comprenderà 35 alloggi demaniali distribuiti su circa dieci piani fuori terra, con consegna prevista nel 2027. Si inserisce in un tessuto urbano estremamente denso, a diretto contatto con edifici residenziali già consolidati, tra cui L’Estoril e, soprattutto, La Radieuse, situata immediatamente alle spalle.

Questa collocazione rappresenta al tempo stesso un’ottimizzazione fondiaria coerente e una sfida in termini di coesistenza visiva e ambientale con gli edifici limitrofi.


Perdita o modifica delle viste

La nuova costruzione modifica l’ambiente immediato del vicinato.

L’edificio situato direttamente dietro la parcella, La Radieuse, vedrà la propria prospettiva verso est e sud parzialmente ridotta dal nuovo volume. Sebbene l’altezza del progetto sia inferiore a quella di alcuni edifici del quartiere, l’introduzione di una massa costruita continua in un’area precedentemente più aperta altera inevitabilmente le linee di vista.

Per gli appartamenti ai livelli intermedi o inferiori di La Radieuse esiste un rischio concreto di ostruzione parziale o totale delle viste aperte o verso il mare, riducendo quella sensazione di apertura che ancora caratterizza parte degli alloggi del Larvotto.


Intimità e percezione visiva

La distanza tra le facciate si ridurrà sensibilmente. Dove oggi si registrano distanze superiori ai 35 metri con alcuni edifici esistenti, la nuova facciata potrebbe trovarsi a circa 12 metri dalle finestre di La Radieuse.

Questa vicinanza accentua il fenomeno del vis-à-vis. Le passerelle di accesso e le aperture previste nel nuovo edificio, orientate verso quello esistente, possono intensificare la percezione di reciproca visibilità e ridurre il livello di privacy, anche nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti.


Effetti sull’ensoleggiamento

In un contesto urbano estremamente denso come quello monegasco, l’impatto sull’ensoleggiamento dipende principalmente da tre fattori: orientamento, distanza tra edifici e altezza del nuovo volume.

Il Larvotto Supérieur, con un’altezza di circa 35 metri, è moderato rispetto agli standard locali ma sufficientemente vicino da generare nuove zone d’ombra. I piani inferiori di La Radieuse potrebbero subire una riduzione significativa della luce diretta, in particolare nei mesi invernali quando il sole è più basso sull’orizzonte sud-est.

Gli appartamenti esposti a est o sud-est saranno i più interessati, soprattutto nelle ore centrali della giornata. La riduzione di luce naturale può comportare un maggiore utilizzo dell’illuminazione artificiale e una percezione più chiusa degli spazi interni.


Strategie di mitigazione

Alcuni elementi progettuali possono attenuare questi effetti. L’integrazione di vegetazione in facciata, l’uso di arretramenti, balconi continui o volumi articolati contribuiscono a ridurre l’impatto visivo e a rendere meno massiva la percezione del nuovo edificio.

Tali accorgimenti non eliminano la prossimità tra costruzioni, ma possono migliorarne la qualità ambientale e la percezione complessiva.


Aspetti sociali e giuridici

In un territorio così denso, la coesistenza tra nuovi progetti e edifici esistenti genera inevitabilmente tensioni. Le operazioni rispettano parametri urbanistici rigorosi, altezze, allineamenti, distanze, ma gli studi d’impatto si concentrano spesso su flussi e infrastrutture più che sugli effetti diretti sul vicinato. Le consultazioni pubbliche restano limitate.


Qualità della vita e valore degli immobili

Gli effetti legati a perdita di luce o privacy possono essere misurati, ma la loro percezione varia da appartamento ad appartamento. Ogni unità va quindi valutata singolarmente.

Modifiche rilevanti a vista e luminosità possono influenzare nel tempo la percezione di comfort e il valore di mercato, in particolare in un’area dove luce naturale e aperture visive rappresentano elementi altamente valorizzati. Una buona qualità architettonica del progetto vicino può tuttavia attenuare parte dell’impatto.


Sintesi

La realizzazione del Larvotto Supérieur modifica in modo tangibile l’ambiente immediato di La Radieuse, come accade con ogni nuovo volume in una città altamente costruita:

- riduzione della luce naturale in alcune stanze principali
- maggiore ricorso all’illuminazione artificiale
- sensazione di maggiore chiusura per gli alloggi esposti verso il nuovo edificio
- perdita misurabile di sole e privacy per una parte degli appartamenti, soprattutto ai piani bassi e intermedi

Questi effetti possono incidere sulla percezione di valore e sulla liquidità di alcuni immobili vicini. Restano tuttavia coerenti con la dinamica di densificazione strutturale che caratterizza Monaco.