Larvotto: anatomia di uno scambio fondiario

Una porzione di giardino pubblico ceduta al Larvotto, un terreno acquisito dallo Stato al Jardin Exotique e, in fondo alla catena, da 76 a 90 alloggi demaniali per i cittadini monegaschi: l’operazione Sakura dimostra che a Monaco il valore di un terreno si misura anche da ciò che consente di realizzare altrove.


Un’operazione in due tempi

Al 7 di allée Emmanuel-Gonzalès, la villa Larvotto n. 1 lascerà il posto a Sakura, un edificio residenziale di undici piani con dodici appartamenti. Il progetto richiede di accorpare al lotto privato una parte del giardino pubblico adiacente, situato sotto il boulevard du Larvotto. Poiché il demanio pubblico è inalienabile, la cessione passa per una legge di sdemanializzazione, ai sensi dell’articolo 33 della Costituzione: una procedura consolidata nel Principato.

La legge n. 1.572 dell’8 aprile 2025 ha così sdemanializzato 305,15 mq di giardino. In cambio, il promotore si è impegnato a versare allo Stato 66,3 milioni di euro per la cessione del terreno e 14,4 milioni di euro a titolo di contributo forfettario per la maggiore volumetria, per un totale di poco superiore a 80,6 milioni di euro. Il progetto prevede inoltre una piazza pedonale pubblica e alberata di circa 242 mq e la riqualificazione del giardino restante, finora poco accessibile.

Il secondo tempo è il più rilevante per lo Stato. Il promotore gli cede, libero da occupanti, il terreno su cui sorge l’edificio Le Prestige, al 25 di chemin des Révoires, a cavallo del confine franco-monegasco, oltre a otto posti auto nel Patio Palace, in avenue Hector Otto. Il prezzo complessivo è di 70,7 milioni di euro.


Un aggiustamento nel 2026

Dopo il voto è emerso uno sconfinamento nel sottosuolo di 2,81 mq da parte di strutture dell’edificio confinante Le Formentor. La legge n. 1.588 dell’8 aprile 2026 ha quindi sostituito la planimetria catastale: la porzione interessata è stata esclusa dal perimetro e sostituita da una superficie equivalente, e il totale sdemanializzato resta di 305,15 mq. Parallelamente, il Governo ha informato il Conseil National di una riduzione di 211,02 mq delle superfici vendibili dell’operazione privata. L’importo complessivo dovuto dal promotore scende così a 73,9 milioni di euro, contro gli 80,6 milioni previsti inizialmente. La legge di modifica è stata approvata all’unanimità dei consiglieri presenti.


Che cosa ottiene lo Stato

Il terreno del Prestige, insieme a un lotto adiacente di proprietà della Caisse Autonome des Retraites, è destinato a un’operazione demaniale da 76 a 90 alloggi riservati ai cittadini monegaschi, con superfici terziarie, all’altezza di avenue Hector Otto. Il bando per la progettazione e la realizzazione è stato pubblicato nel luglio 2025 e la consegna è annunciata per la fine del 2029. L’operazione rientra nella seconda fase del Piano nazionale per l’alloggio dei monegaschi.


Il valore di un terreno oltre i suoi confini

Confrontare le superfici scambiate ha poco senso. Una striscia di giardino di per sé inutilizzabile acquista valore nel momento in cui consente di accorpare un lotto vicino e di costruire un edificio. Il terreno del Prestige, dal canto suo, vale per lo Stato soprattutto per il programma demaniale che rende possibile.

Il prezzo di un terreno dipende quindi dalla superficie, ma anche dall’edificabilità, dalla posizione, dalle servitù e dalla possibilità di accorparlo ai lotti confinanti. In un territorio privo di riserve fondiarie libere, un terreno può valere soprattutto per ciò che sblocca altrove: in questo caso, un edificio privato al Larvotto e un programma di alloggi demaniali al Jardin Exotique.