Monaco: un mercato bloccato dal proprio successo

La scarsità del suolo resta la pietra angolare del mercato immobiliare monegasco. Protegge il valore, assicura stabilità e conferisce al Principato una singolarità assoluta. Tuttavia, questa stessa scarsità, impedendo qualsiasi adeguamento naturale, potrebbe oggi pesare sulla vitalità del mercato.

Mentre la maggior parte delle grandi città europee ha registrato lievi correzioni di prezzo a causa dell’aumento dei tassi, Monaco sembra sfuggire a questa tendenza. Secondo l’IMSEE, nel 2024 si sono registrate 466 transazioni residenziali, di cui 101 nel nuovo e 365 nella rivendita. Il numero di rivendite è diminuito di circa il 6 % rispetto al 2023, anno che già mostrava una flessione del 10,1 % rispetto al 2022.

Il mercato resta stabile in termini di valorizzazione, ma opera ormai a un ritmo ridotto: la solidità dei prezzi si accompagna a una liquidità più debole.


Una stabilità che nasconde un’obsolescenza silenziosa

Una parte significativa del patrimonio immobiliare risale agli anni Settanta, Ottanta e Novanta. Ben posizionati ma tecnicamente superati, molti edifici mostrano la loro età: isolamento insufficiente, distribuzioni rigide, prestazioni energetiche limitate.

A ciò si aggiunge una crescente inadeguatezza dei piani interni: pochi armadi, assenza di cabina armadio, stanze piccole, circolazioni poco funzionali. Queste caratteristiche si scontrano con le aspettative di una clientela internazionale esigente, abituata a standard contemporanei di comfort e funzionalità.

L’assenza di una correzione dei prezzi impedisce per ora una rivalutazione naturale di questo segmento. Gli appartamenti più datati restano spesso offerti a valori scollegati dalla loro reale qualità, rallentando le transazioni e scoraggiando la ristrutturazione.


Segnali dal mercato locativo

In questo contesto, è forse il mercato degli affitti a mostrare i primi segnali di cambiamento. Secondo Savills, i canoni a Monaco sono aumentati del 6 % nel 2024, raggiungendo 114,50 €/mq/mese - un incremento reale di mercato, indipendente dagli adeguamenti contrattuali abituali.

Ancora più significativo: gli appartamenti con tre camere avrebbero visto un aumento dei canoni del 56 %, fino a 142 €/mq/mese. Mentre nelle principali metropoli le grandi superfici tendono a rendere meno in proporzione, Monaco sembra seguire una dinamica opposta: la dimensione diventa essa stessa un fattore di scarsità e di valore.

Questo fenomeno può essere spiegato dall’arrivo di una clientela internazionale ad alto reddito, spesso proveniente da Paesi europei dove i regimi fiscali di tipo non-dom sono in via di eliminazione. Questi nuovi residenti cercano abitazioni spaziose e durature, in cui stabilirsi con la propria famiglia.


Un mercato in possibile transizione

Se la tendenza dovesse consolidarsi, il mercato monegasco potrebbe avviarsi verso una logica più basata sul reddito locativo che sulla pura rivalutazione patrimoniale.

- Gli investitori potrebbero riscoprire l’interesse per immobili ristrutturati con rendimenti netti tra 2,5 e 3 %.
- Gli immobili datati potrebbero riacquistare rilevanza grazie al loro potenziale di reddito.
- I promotori immobiliari potrebbero orientarsi verso volumi più ampi e piante modulabili.
- Le istituzioni finanziarie potrebbero adattare i propri strumenti, sostenendo maggiormente i progetti orientati al flusso piuttosto che al solo capitale.

In quest’ottica, l’unione di appartamenti contigui per creare grandi unità abitative potrebbe rappresentare una strategia razionale, qualora la domanda locativa continuasse a concentrarsi su superfici familiari e immobili d’eccezione.


La scarsità ridefinita

Resta da capire se questa evoluzione avrà carattere strutturale o se rappresenti solo un effetto temporaneo di un mercato sotto tensione. La scarsità del suolo continuerà a definire il modello monegasco, ma la scarsità tipologica - quella dei grandi volumi adatti agli stili di vita contemporanei - potrebbe in futuro determinarne la performance.

Se i canoni continueranno a crescere mentre i prezzi resteranno stabili, il rendimento potrebbe tornare a essere un motore di creazione di valore. Sarebbe un’evoluzione importante: quella di un mercato che, pur mantenendo il proprio ruolo di rifugio, imparerebbe di nuovo a generare reddito.