Monaco: la solidità silenziosa oltre le bolle immobiliari

Ogni anno il UBS Global Real Estate Bubble Index offre una fotografia dei mercati residenziali più esposti alla speculazione. L’edizione 2025 conferma la tendenza in atto: l’euforia si è spenta e il ciclo immobiliare globale entra in una fase di normalizzazione. Dopo un decennio di crescita sostenuta da tassi minimi e liquidità abbondante, il mercato torna a un equilibrio più maturo. Ma proprio questa stabilizzazione potrebbe innescare un nuovo spostamento dei capitali, e Monaco si trova in una posizione ideale per beneficiarne.

UBS prevede che il debito pubblico mondiale raggiungerà il 100 % del PIL entro la fine del decennio. I governi si troveranno allora di fronte a tre strade: austerità, inflazione o repressione finanziaria, ossia il mantenimento dei tassi nominali al di sotto dell’inflazione per ridurre il peso dell’indebitamento. In un contesto del genere, gli asset reali, e in particolare l’immobiliare, tornano a essere strumenti di protezione del capitale e della ricchezza reale.

Il rapporto colloca Miami, Tokyo e Zurigo tra i mercati con maggiore rischio di bolla, seguite da Dubai, Los Angeles, Amsterdam e Ginevra. All’opposto, Parigi, Londra e Hong Kong si trovano oggi in area di rischio contenuto dopo anni di correzione. In molte grandi città, un lavoratore qualificato deve ormai destinare oltre dieci anni di reddito per acquistare un appartamento di 60 mq in centro, segnale di una perdita strutturale di accessibilità.

Ma non tutti i mercati seguono la stessa logica. UBS osserva che i Paesi “fiscalmente solidi”, in grado di mantenere tassi bassi senza alimentare inflazione, attrarranno sempre più capitali. In questo contesto, Monaco rappresenta un modello di riferimento, pur non essendo incluso nell’indice.

Come Zurigo o Ginevra, Monaco unisce stabilità politica, disciplina finanziaria e scarsità assoluta di suolo edificabile. A questi elementi si aggiungono vantaggi unici: neutralità fiscale, assenza di imposte sul reddito e totale apertura agli investitori internazionali. Mentre altre metropoli introducono tasse sugli immobili di lusso o restrizioni agli acquisti stranieri, il Principato continua a distinguersi per trasparenza, prevedibilità e sicurezza giuridica.

UBS rileva inoltre che, nei mercati dove l’attività edilizia resta limitata, la scarsità dell’offerta continuerà a sostenere i valori. È esattamente il caso di Monaco: ogni metro quadrato costruito è il risultato di anni di pianificazione e autorizzazioni. Qui i prezzi evolvono con lentezza, ma quasi mai al ribasso. Dubai registra un +11 % in termini reali su un anno; Monaco, invece, privilegia la stabilità, e proprio in questo risiede la sua forza.

Per chi punta alla tutela patrimoniale più che alla speculazione, Monaco è l’opposto di una bolla: un mercato fondato su acquisti in contanti, domanda residente e scarsità permanente dell’offerta. Prezzi elevati, sì, ma sostenuti da fondamentali economici e istituzionali solidi.

Se lo scenario tracciato da UBS, dominato da inflazione e repressione finanziaria, dovesse concretizzarsi, la strategia sarebbe chiara: detenere asset reali in giurisdizioni stabili, prudenti e fiscalmente neutrali. In un mondo che si inflaziona, i due chilometri quadrati del Principato restano uno dei pochi rifugi tangibili e sicuri.

Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, Chief Investment Office GWM, UBS Switzerland AG.