Affittare a Monaco: quello che bisogna davvero sapere

Affittare un immobile a Monaco non è una scelta secondaria. È spesso il modo più pratico per stabilirsi nel Principato senza immobilizzare capitali in un acquisto immediato. Che si tratti di esigenze personali, trasferimenti professionali o soluzioni temporanee, l’affitto resta il modo più diretto per iniziare a vivere a Monaco senza vincoli patrimoniali immediati. Tuttavia, il mercato è regolato in modo rigoroso, la domanda è forte, e l’approssimazione non trova spazio.



Regimi giuridici speciali

Alcuni edifici sono soggetti a regimi di protezione che limitano in modo significativo le condizioni di affitto. Si tratta principalmente di immobili costruiti prima del 1° settembre 1947. Ma non solo: secondo la legge n. 1.508 del 2 agosto 2021, anche gli edifici ricostruiti su strutture preesistenti possono rientrare in questi regimi. Solo la Direction de l’Habitat è competente per confermare lo status giuridico di un immobile. Prima di firmare qualsiasi contratto, questo controllo è indispensabile.


Regimi giuridici speciali
Alcuni edifici sono soggetti a regimi di protezione che limitano in modo significativo le condizioni di affitto. Si tratta principalmente di immobili costruiti prima del 1° settembre 1947. Ma non solo: secondo la legge n. 1.508 del 2 agosto 2021, anche gli edifici ricostruiti su strutture preesistenti possono rientrare in questi regimi. Solo la Direction de l’Habitat è competente per confermare lo status giuridico di un immobile. Prima di firmare qualsiasi contratto, questo controllo è indispensabile.


Contratti a uso professionale

Dal 2016, con la legge n. 1.433 dell’8 novembre, gli immobili destinati ad attività professionali seguono un regime specifico. Il contratto deve avere una durata minima di cinque anni, rinnovabile automaticamente salvo disdetta con preavviso di sei mesi. L’inquilino può recedere dal contratto dopo il primo anno, con lo stesso preavviso. Un quadro rigido, ma chiaro, pensato per garantire stabilità e continuità alle attività.


Accesso al mercato: controlli finanziari e conformità

Per poter affittare, è necessario rispettare diversi requisiti. È obbligatorio aprire un conto bancario presso un istituto del Principato, dimostrare una disponibilità finanziaria minima (solitamente €500.000), e presentare una documentazione conforme agli standard AML richiesti dall’AMSF (Association Monégasque pour la Sécurité Financière). L’obiettivo è garantire trasparenza, solvibilità e compatibilità con l’ambiente normativo e sociale del Principato.


Superficie minima e adeguatezza dell’alloggio

Per ottenere la carta di soggiorno, l’immobile locato deve essere adeguato alla composizione del nucleo familiare. Conta il numero di stanze principali, non solo la superficie: una coppia con figli non otterrà la residenza con un monolocale. La regola è rigida, non negoziabile e applicata con coerenza.


Obblighi dell’inquilino

Gli articoli 1554 e seguenti del Codice Civile monegasco disciplinano i rapporti locativi. L’inquilino è tenuto a pagare regolarmente canone e spese, utilizzare l’immobile secondo la destinazione prevista dal contratto, non subaffittare salvo espressa autorizzazione, garantire la manutenzione ordinaria dell’immobile, e sottoscrivere un’assicurazione multirischi con compagnia riconosciuta localmente. Il deposito cauzionale richiesto è generalmente pari a tre mensilità di affitto e spese, e va restituito entro due mesi dalla riconsegna, detratte eventuali spese di ripristino.


Stato dei luoghi

La redazione di un verbale di consegna (état des lieux) non è obbligatoria, ma è fortemente consigliata. In sua assenza, si presume che l’immobile sia stato consegnato in buono stato, e ogni danno sarà a carico dell’inquilino. Il verbale può essere redatto dall’agenzia (per conto del proprietario), da un ufficiale giudiziario o da un tecnico indipendente. È essenziale essere presenti o farsi rappresentare da persona di fiducia. La verifica deve essere fatta in contraddittorio.


Obblighi del proprietario

Il locatore è tenuto a consegnare l’immobile, garantirne la manutenzione per l’uso previsto, e assicurare il pacifico godimento durante la durata del contratto. In pratica, però, molti contratti a Monaco prevedono obblighi di manutenzione ampliati a carico dell’inquilino, che superano quelli stabiliti dalla legge. È frequente, ad esempio, l’obbligo di imbiancare completamente l’immobile alla fine del contratto.


Durata e rinnovo del contratto

I contratti standard a Monaco hanno una durata annuale, con rinnovo tacito salvo disdetta. Il preavviso per entrambe le parti è di tre mesi. Questa durata breve consente al proprietario di rivedere il canone, vendere l’immobile o rinegoziare le condizioni. Per l’inquilino, comporta flessibilità, ma anche instabilità.


Determinazione e aggiornamento del canone

Al di fuori dei regimi protetti, il canone è libero. I contratti includono quasi sempre una clausola di rivalutazione annuale, indicizzata al BT01 o all’ICC. È frequente un aumento minimo garantito del 3%, anche se l’indice è inferiore. In molti contratti l’indicizzazione è solo al rialzo, escludendo qualsiasi riduzione.


Un mercato guidato dai proprietari

Il mercato locativo a Monaco è strutturato a favore dei proprietari. I rendimenti lordi sono modesti (tra 1,5% e 2,5%), il che scoraggia investimenti in ristrutturazioni. Gli immobili rinnovati sono spesso il risultato di cessioni strategiche, partenze di residenti o gestione patrimoniale familiare a lungo termine. È un mercato che tutela il valore, non che cerca il rendimento.


Uso misto

Alcuni immobili sono classificati come a uso misto, consentendo la coesistenza di residenza e attività professionale (tipicamente libere o amministrative). Tuttavia, ciò richiede l’approvazione delle autorità competenti, la conformità al regolamento condominiale (compresi limiti pubblicitari e attività consentite), e il rispetto del limite massimo di attività professionali nell’edificio (oltre il quale si applicano le normative ERP). Il fatto che l’annuncio menzioni “uso misto” non significa che sia automaticamente autorizzato. Verificate ogni dettaglio.


Impegno finanziario: immediato e vincolante

Una volta avviata la procedura di affitto, l’impegno economico è immediato. Sarà necessario versare un trimestre anticipato di canone e spese, un prorata in base alla data di ingresso, un deposito cauzionale di tre mensilità, onorari dell’agenzia (circa 10% + IVA del canone annuo), diritti di registrazione (1% del canone annuo moltiplicato per la durata del contratto), ed eventuali costi per la redazione dello stato dei luoghi. In caso di recesso da parte dell’inquilino, le somme versate possono essere trattenute. È prassi corrente.


Affitti brevi e stagionali

Attualmente, nel Principato non esiste alcuna normativa che vieti espressamente gli affitti turistici a breve termine. In teoria sono possibili. In pratica, sono rari. I proprietari preferiscono evitare la gestione operativa di soggiorni brevi, le incertezze fiscali (IVA inclusa), e la logica di breve periodo, poco adatta a immobili di pregio. La maggior parte degli annunci “Monaco” che si trovano online riguarda in realtà Beausoleil o Roquebrune. Per quanto riguarda la sub-locazione durante eventi come il Gran Premio, questa è quasi sempre vietata dal contratto, dal regolamento condominiale o, nel caso di alloggi demaniali, per definizione.