Affittare nel Principato: leggere e comprendere un contratto di locazione residenziale

Nel Principato di Monaco esistono diverse tipologie di contratti - commerciali, direzionali e residenziali soggetti a regimi particolari - ma il presente testo si concentra sulle clausole tipiche di un contratto di locazione abitativa disciplinato dal diritto comune e relativo a un immobile costruito dopo il 1947.

A Monaco, un contratto di locazione residenziale non è mai un semplice modulo standard. Dipende dal settore in cui rientra l’immobile, dalla normativa applicabile e contiene spesso disposizioni che il conduttore deve esaminare con particolare attenzione.


Quadro normativo applicabile

Più livelli di norme coesistono. Il primo passo consiste nell’individuare il regime giuridico dell’immobile locato. Da tale qualificazione dipende la corretta comprensione dei diritti e degli obblighi delle parti.

Nel caso di specie, il riferimento principale è il Codice Civile monegasco e, in particolare, le disposizioni relative alla locazione di cosa. Tali norme disciplinano le regole generali del contratto: consegna del bene, pagamento del canone, uso conforme dell’immobile e manutenzione ordinaria. Esse costituiscono la base dei contratti nel settore libero e si applicano, in via sussidiaria, anche a taluni contratti soggetti a regimi speciali.

In un mercato caratterizzato da forte domanda e offerta limitata, la tentazione di firmare rapidamente è comprensibile. In Principato, tuttavia, è opportuno adottare l’approccio opposto: ogni clausola deve essere letta e compresa con attenzione.


Durata del contratto e rinnovo

La durata della locazione rappresenta un elemento essenziale, spesso sottovalutato dal conduttore, ma con conseguenze rilevanti, soprattutto in caso di risoluzione anticipata.

Nel settore libero, la durata contrattuale più frequente varia tra uno e tre anni, con o senza rinnovo tacito. Possono tuttavia essere proposte durate più brevi. A titolo comparativo, gli immobili soggetti a specifiche leggi di settore prevedono generalmente una durata minima di sei anni.

Un contratto annuale colloca il conduttore in una posizione di instabilità strutturale. Può essere adatto a una sistemazione temporanea in attesa di acquisto, ma espone al rischio di perdita dell’uso dell’immobile già dopo il primo anno, ad esempio in caso di vendita o di ripresa da parte del proprietario. Il conduttore potrebbe quindi trovarsi costretto a cercare nuovamente alloggio in un mercato fortemente competitivo.

Le clausole di rinnovo devono essere analizzate con attenzione. Quando il contratto prevede il rinnovo tacito, la disdetta da parte del locatore è spesso collegata alla vendita dell’immobile. In assenza di clausola di rinnovo, il contratto può essere espressamente limitato a una durata determinata oppure il locatore può riservarsi la facoltà di proporre un rinnovo subordinato a una revisione del canone al di fuori dei normali meccanismi di indicizzazione.

La negoziazione di una durata più lunga può offrire maggiore stabilità, ma vincola anche il conduttore. In caso di recesso anticipato, canoni e spese restano dovuti fino alla scadenza contrattuale. La scelta della durata deve quindi essere ponderata attentamente.

È frequente che un immobile sia offerto contemporaneamente in locazione e in vendita. In tal caso, il conduttore deve esserne informato. Il contratto può prevedere l’obbligo di consentire visite e una clausola di rilascio anticipato in caso di vendita. In determinate circostanze, tali clausole possono consentire una negoziazione del canone o il riconoscimento di un’indennità.


Canone, indicizzazione e spese

Nel settore libero, il canone e le modalità di indicizzazione sono liberamente determinati. La revisione del canone avviene di norma con cadenza annuale.

Il conduttore deve verificare la coerenza del canone con i valori di mercato. In un contesto come quello monegasco, tale verifica è essenziale.

Le clausole di indicizzazione meritano particolare attenzione. Sono liberamente redatte e spesso operano in un’unica direzione. Nella maggior parte dei contratti l’indicizzazione è legata all’indice del costo di costruzione pubblicato dall’INSEE, in assenza di un indice specifico monegasco. Tale indice è generalmente più favorevole al locatore rispetto agli indici di locazione residenziale.

È frequente che il contratto preveda un aumento minimo garantito, spesso intorno al 3%, indipendentemente dall’andamento reale dell’indice. La formulazione deve essere esaminata con attenzione. Alcune clausole stabiliscono che l’indicizzazione si applichi solo in aumento. Nel tempo, tali meccanismi possono incidere significativamente sul costo complessivo della locazione.

Le spese recuperabili devono corrispondere a costi sostenuti dal locatore a beneficio diretto del conduttore e sono esigibili solo previa giustificazione. Il locatore deve fornire un rendiconto annuale e la documentazione relativa.

Sebbene non esista a Monaco un elenco normativo dettagliato come in Francia, la prassi distingue chiaramente tra spese recuperabili e costi che restano a carico del proprietario, come lavori strutturali, grandi riparazioni e spese di gestione.

Le spese possono essere versate a titolo di acconto con conguaglio annuale, soluzione più diffusa, oppure sotto forma di forfait. In quest’ultimo caso non vi è conguaglio, ma l’importo deve rimanere proporzionato.

Le azioni relative alle spese si prescrivono in cinque anni.


Deposito cauzionale, costi e stato dei luoghi

Il deposito cauzionale corrisponde generalmente a tre mesi - e talvolta quattro mesi - di canone e spese. Esso viene di norma adeguato in caso di aumento del canone, in particolare quando è prevista un’indicizzazione annuale o una revisione contrattuale.

Le spese di agenzia corrispondono alla commissione di intermediazione e ammontano generalmente al 10% del canone annuo al netto delle spese per le agenzie aderenti alla Chambre Immobilière Monégasque. I diritti di registrazione dovuti all’amministrazione monegasca sono pari all’1% del canone, esclusi gli oneri, calcolato sulla durata del contratto.

Lo stato dei luoghi non è obbligatorio ma è fortemente raccomandato. In sua assenza, si presume che l’immobile sia stato consegnato in buono stato. Le conseguenze possono essere rilevanti al termine del contratto.

Uno stato dei luoghi dettagliato, corredato da documentazione fotografica o video, rappresenta una tutela essenziale.


Lavori, manutenzione e accesso all’immobile

Questa sezione è spesso fonte di controversie. È fondamentale distinguere tra manutenzione ordinaria a carico del conduttore e lavori di competenza del proprietario.

Il Codice Civile monegasco definisce le riparazioni locative salvo diversa pattuizione. Tuttavia, l’espressione “salvo diversa pattuizione” lascia spazio a clausole contrattuali che estendono gli obblighi del conduttore. Tali clausole devono essere valutate con attenzione.

Il conduttore deve restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo vetustà e forza maggiore. La nozione di vetustà non è definita in modo preciso nel diritto monegasco, ma si riferisce all’usura normale derivante dal tempo e dall’uso.

Il locatore può generalmente effettuare una visita annuale per verificare lo stato dell’immobile. Clausole specifiche possono disciplinare le visite in caso di vendita o nuova locazione, purché restino ragionevoli.


Uso misto e sublocazione

Previo rispetto del regolamento condominiale e delle autorizzazioni amministrative, l’uso misto può talvolta essere consentito. Ciò deve essere espressamente previsto.

In linea generale, l’uso dell’immobile è limitato all’abitazione. La sublocazione è generalmente vietata salvo autorizzazione esplicita.


Clausole squilibrate o controverse

Il mercato monegasco è liberale, ma possono emergere squilibri contrattuali. Occorre prestare attenzione a clausole di risoluzione favorevoli al locatore, meccanismi di revisione del canone poco chiari, trasferimenti eccessivi di oneri e richieste di ripristino sproporzionate.

Clausole che limitano eccessivamente il godimento dell’immobile devono essere attentamente valutate.


Documenti da richiedere

Devono essere allegati al contratto lo stato dei luoghi, l’inventario degli arredi se presente, e le disposizioni rilevanti del regolamento di condominio. Deve inoltre essere allegato l’audit energetico dell’edificio.


Approccio pratico

In linea generale, nessun contratto dovrebbe essere firmato senza che durata, condizioni di recesso, indicizzazione del canone e ripartizione delle spese siano chiaramente definiti. È consigliabile richiedere una bozza di contratto e farla esaminare da un professionista esperto del mercato monegasco.

Nel Principato, leggere attentamente un contratto di locazione non è una formalità. È una necessità.