Monaco: verso una nuova gerarchia del mercato prime

Come l’evoluzione dei comportamenti della clientela UHNW internazionale potrebbe progressivamente modificare i criteri di valutazione del mercato residenziale monegasco.

Una nuova generazione di patrimoni nati dal settore tecnologico sta iniziando a modificare i comportamenti di consumo nella fascia più alta del mercato del lusso.

Un recente articolo del Financial Times descrive una clientela più giovane, più digitale e spesso meno legata ai codici tradizionali del lusso. Nell’aviazione privata, nell’automotive e nello yachting, le aspettative si stanno spostando verso maggiore rapidità, privacy, personalizzazione e funzionalità. Nell’aviazione privata, alcuni clienti privilegiano ormai prenotazioni tramite app o WhatsApp, conferme quasi immediate e un servizio privo di inutili formalità rispetto al cerimoniale storicamente associato alla fascia più alta del mercato.

Lo stesso fenomeno è visibile nello yachting, dove alcuni nuovi acquirenti facoltosi cercano imbarcazioni più veloci, con maggiore autonomia, più discrete e meglio attrezzate in termini di fitness e connettività, rispetto a un modello di lusso prevalentemente incentrato sull’ospitalità.

Il legame con il mercato immobiliare residenziale di Monaco non è immediato. Monaco ha una clientela diversa, un’offerta estremamente limitata e una proposta di valore molto specifica. La domanda più interessante non è quindi se Monaco assomigli oggi alla Silicon Valley, ma se i comportamenti osservati negli Stati Uniti anticipino un’evoluzione più ampia della domanda UHNW internazionale.

In passato, alcuni cambiamenti emersi negli Stati Uniti potevano richiedere molti anni prima di affermarsi stabilmente in Europa. Oggi capitali, clienti e standard di servizio si muovono molto più rapidamente da un mercato all’altro. Il capitale è più mobile, i riferimenti di consumo sono globali e le aspettative si diffondono con tempi molto più brevi.

La globalizzazione ha da tempo favorito la mobilità del capitale. Ciò che sta cambiando oggi è la velocità con cui anche le aspettative dei consumatori si spostano insieme ad esso.


Un benchmark ormai globale

La clientela UHNW è sempre più internazionale. Possiede immobili in più giurisdizioni, viaggia frequentemente, investe su scala globale e utilizza servizi in mercati diversi.

Un acquirente che divide il proprio tempo tra New York, Miami, Londra, Ginevra e Monaco non è quindi più esposto a un’unica definizione di immobile residenziale prime. Confronta standard diversi.

Un immobile non viene più valutato soltanto rispetto agli appartamenti vicini o a quelli dello stesso quartiere, ma anche in funzione del livello di qualità e di servizio a cui il proprietario è abituato nel resto del proprio stile di vita internazionale.

Questo è probabilmente uno dei cambiamenti più rilevanti.

Il benchmark non è più esclusivamente locale. Una residenza a Monaco può essere confrontata, consapevolmente o meno, con una casa a Miami, un appartamento a Londra, uno yacht, un jet privato o una struttura alberghiera di fascia altissima.


Monaco è diverso, ma non isolato

Sarebbe tuttavia eccessivo trasferire direttamente a Monaco le tendenze osservate negli Stati Uniti.

Il mercato monegasco resta strutturalmente diverso da quasi tutti gli altri mercati residenziali. Il terreno edificabile è estremamente scarso, l’offerta disponibile è limitata e la giurisdizione stessa incorpora un valore significativo. Indirizzo, edificio, piano, esposizione e vista rimangono determinanti fondamentali del valore.

Questa scarsità protegge i prezzi, ma non impedisce che si allarghino le differenze di valutazione tra immobili apparentemente comparabili.

Un appartamento datato in un edificio di riferimento non diventa obsoleto soltanto perché un progetto più recente offre specifiche tecniche migliori. La sua rarità e la sua posizione continuano ad avere un valore rilevante.

Può però cambiare la gerarchia all’interno dello stesso segmento prime.


Il marginal buyer conta più dell’acquirente medio

Non è necessario che l’acquirente medio di Monaco cambi radicalmente affinché alcune caratteristiche inizino a essere valorizzate maggiormente.

In un mercato poco liquido, il marginal buyer può avere un’influenza sproporzionata sulla formazione dei prezzi, soprattutto nell’ultra-prime, dove le transazioni sono limitate e gli immobili molto differenziati.

Così, mentre l’acquirente medio può rimanere relativamente tradizionale nelle proprie preferenze, il marginal buyer che determina il prezzo del miglior prodotto nuovo può avere aspettative diverse.

Una quota crescente di clienti che attribuisce maggiore valore a privacy, immediata fruibilità, qualità tecnica, connettività e assenza di rischio di esecuzione può quindi influenzare i prezzi relativi ben prima che questi criteri diventino prevalenti.


Dal lusso visibile alla qualità d’uso

Questo non riduce l’importanza degli elementi tradizionali del lusso ,  posizione, vista mare, architettura, materiali, altezza dei soffitti, spazi esterni o reputazione dell’edificio ,  ma aggiunge un ulteriore livello di requisiti legati alla qualità d’uso e alle prestazioni tecniche.

Nel residenziale, ciò riguarda sempre più la climatizzazione, l’isolamento acustico, la potenza elettrica disponibile, la connettività, la sicurezza, i percorsi del personale, gli ascensori, i parcheggi, gli spazi di deposito, le dotazioni wellness e, più in generale, l’affidabilità degli impianti.

Molti di questi elementi erano storicamente poco valorizzati nella comunicazione commerciale. Si dava semplicemente per scontato che funzionassero.

Nella fascia più alta del mercato, questo non è più sufficiente.

Un appartamento da 20 o 30 milioni di euro può utilizzare materiali eccezionali e offrire comunque un’esperienza mediocre se la climatizzazione è inefficiente, l’acustica insufficiente, la connettività instabile o la distribuzione interna poco funzionale.

Il lusso non sta diventando meno visibile; sta diventando anche più funzionale.


Il tempo come componente del valore

La crescente importanza del turnkey è una delle conseguenze più evidenti di questa evoluzione.

Una ristrutturazione di dodici o diciotto mesi non rappresenta soltanto un disagio. Comporta costi diretti, rischio di esecuzione, scelte progettuali, gestione del cantiere e un ritardo nell’utilizzo dell’immobile.

Per un acquirente la cui risorsa più scarsa è il tempo piuttosto che il capitale, evitare questo processo può avere un valore significativo.

Esiste quindi una logica economica dietro il premio riconosciuto agli immobili realmente turnkey. Tale premio non remunera soltanto i lavori già eseguiti, ma anche l’assenza di rischio di esecuzione per l’acquirente.


La privacy come fattore di scarsità

La privacy è un altro ambito in cui le differenze di valutazione possono diventare più marcate.

Un ingresso privato, un ascensore diretto, la separazione dei percorsi tra personale e residenti, l’assenza di affacci indiscreti, un parcheggio sicuro o un accesso discreto non possono sempre essere realizzati a posteriori.

Quando una caratteristica è al tempo stesso molto richiesta e difficile da replicare, può giustificare un premio durevole.

La privacy può quindi essere considerata sempre più come una componente della scarsità dell’immobile, e non semplicemente come un comfort aggiuntivo.


Maggiore dispersione all’interno del segmento prime

La conseguenza più probabile non è una rivalutazione generalizzata del mercato residenziale monegasco.

I vincoli di offerta restano troppo forti e il valore intrinseco della residenza a Monaco troppo elevato.

Lo scenario più plausibile è piuttosto quello di una maggiore dispersione dei prezzi tra immobili precedentemente considerati appartenenti alla stessa categoria prime.

Due appartamenti possono avere posizione, superficie e vista simili, ma offrire livelli molto diversi di qualità tecnica, privacy e facilità d’uso. Queste differenze non sono sempre state pienamente riflesse nei prezzi. In futuro potrebbero esserlo molto di più.

Possiamo riassumere questa evoluzione con uno schema volutamente semplificato:

Valore Prime = Posizione + Scarsità + Specifiche + Facilità d’uso – Rischio di esecuzione

Non è una formula di valutazione, ma un modo semplice per interpretare come possano cambiare i criteri di valore.


Il vincolo riguarda anche l’offerta

Per Monaco, il tema potrebbe infine riguardare tanto l’offerta quanto la domanda.

Le aspettative degli acquirenti possono cambiare rapidamente. Gli edifici molto meno.

Una parte importante del patrimonio residenziale monegasco è stata progettata secondo standard molto diversi in termini di tecnologia, climatizzazione, connettività, wellness, sicurezza e organizzazione del personale domestico. Alcuni immobili possono essere profondamente aggiornati; altri rimangono limitati dalla struttura stessa dell’edificio.

Esiste quindi un potenziale divario tra la velocità con cui evolvono le aspettative e la capacità del patrimonio esistente di adeguarsi.

I nuovi sviluppi possono integrare queste esigenze fin dalla progettazione, mentre gli immobili più datati richiedono spesso interventi importanti e possono mantenere vincoli strutturali difficili da eliminare completamente.

Questo non significa che gli immobili più datati perderanno automaticamente valore. In un mercato così limitato come Monaco, la scarsità continua a rappresentare un sostegno molto forte. Le differenze di valutazione tra immobili comparabili potrebbero però diventare più marcate.

La prossima generazione di acquirenti difficilmente cambierà ciò che rende Monaco prezioso; è più probabile che alzi sensibilmente il livello richiesto affinché un immobile possa essere realmente considerato prime.