Monaco e l’aria libera: quando anche il cielo diventa patrimonio immobiliare

Il paradosso monegasco

A Monaco, perfino l’invisibile finisce per diventare edificabile.
Qui l’aria non è solo ciò che respiriamo: diventa una risorsa immobiliare. In un territorio di due chilometri quadrati, stretto tra mare e montagna, la logica è chiara: se il suolo non può crescere, si costruisce più in alto.


Cos’è l’“aria libera”?

Altrove è semplicemente ciò che entra da una finestra aperta. A Monaco è il volume invisibile sopra un edificio: un piano in più, una piscina panoramica, un rooftop spettacolare. Una versione locale del «sky is the limit», ma con un prezzo ben preciso.

Giuridicamente, il “diritto all’aria libera” è un diritto reale immobiliare, ossia un diritto di superficie. Permette di separare la proprietà del suolo da quella dei volumi costruiti - uno strumento prezioso in un mercato saturo. Questo diritto può essere venduto, ceduto, ipotecato. Offre una flessibilità rara, trasformando in risorsa spazi altrimenti inutilizzabili.


Come funziona?

Un tetto piano può diventare una miniera d’oro, una soffitta polverosa un futuro attico, un frammento di cielo sopra un balcone un bene commerciabile.
Due documenti permettono di verificarne l’esistenza e la titolarità:

- L’atto di proprietà: può includere il diritto all’aria libera, ma non necessariamente la copertura, spesso parte comune.
- Il regolamento condominiale: può attribuire il diritto alla collettività o a un singolo condomino.

Ma anche una volta acquisito, non è un lasciapassare assoluto. Rimane vincolato all’acquisto effettivo e al rilascio dei permessi edilizi.


Servitù e vincoli

Prima di sopraelevare, occorre verificare eventuali servitù di veduta. Molti edifici, antichi e non, possono essere soggetti a clausole che limitano i piani aggiuntivi.

Seguono poi i vincoli urbanistici:
- regole di zona (attici, tetti piani o verdi, falde obbligatorie),
- eventuale vincolo storico della facciata o dell’edificio,
- indici di densità compresi tra 8 e 20 m³ a seconda delle zone.

Se il volume esistente supera già il massimo consentito, non è possibile sopraelevare. Se resta margine, invece, si può costruire.

Quando il limite è raggiunto, resta l’opzione della sovradensificazione, ottenibile pagando una tassa calcolata sulla differenza tra costo di costruzione e valore di vendita.


Il regime locativo

Per gli edifici post-1947, i nuovi alloggi creati con la sopraelevazione non ricadono nei regimi locativi vincolati, aumentando l’attrattiva. Per quelli più antichi, specie in caso di demolizione-ricostruzione, la legge n. 1 235 impone di ricostruire le superfici protette, preservando così il patrimonio locativo regolato.

Ogni nuova unità deve inoltre includere almeno un posto auto.


Valutazione dell’aria libera

Come dare un prezzo a ciò che è immateriale?
In pratica, si calcola con il metodo delle cariche fondiarie ammissibili, che può raggiungere fino al 50% del valore al m² degli immobili circostanti. Rarità, complessità tecniche (bonifiche, rilocalizzazione degli abitanti) e livello delle finiture incidono fortemente.

Un altro criterio è il bilancio del promotore, che incrocia costi e ricavi previsti. Ma in ogni caso, il valore dell’aria libera resta teorico finché il permesso edilizio non viene rilasciato. Senza autorizzazione, vale zero.


Conclusione

A Monaco, anche il cielo diventa proprietà. La prossima volta che alzerete gli occhi sull’azzurro del Principato, ricordate: non è solo poesia, ma anche, potenzialmente, un bene immobiliare.