Legge 887, Legge 1.235, funzionamento e impatto patrimonial

Il settore liberalizzato regolamentato - Legge n. 887 del 25 giugno 1970

Rientrano nel cosiddetto “regime della Legge 887” gli appartamenti disciplinati dalla Legge n. 887 del 25 giugno 1970, che limita il campo di applicazione dell’Ordinanza-Legge n. 669 del 17 settembre 1959 in materia di locazione di locali ad uso abitativo.

Gli immobili interessati presentano generalmente le seguenti caratteristiche:
- edifici antichi costruiti prima del 1° settembre 1947,
- proprietà di soggetti privati,
- non riservati esclusivamente ai cittadini monegaschi, ma soggetti a un regime di controllo dei canoni e delle condizioni di nuova locazione.


Condizioni di accesso all’alloggio

La locazione è consentita esclusivamente alle seguenti categorie di soggetti:
- ascendenti o discendenti del proprietario o del coniuge di quest’ultimo, nonché i rispettivi coniugi,
- cittadini monegaschi,
- soggetti domiciliati a Monaco da almeno cinque anni e che vi esercitino un’attività professionale da almeno sei mesi,
- soggetti che lavorano a Monaco da almeno cinque anni.

Tutte le condizioni di locazione devono essere preventivamente approvate dalla Direction de l’Habitat.


Classificazione amministrativa degli alloggi

Gli alloggi sono suddivisi in tre categorie:
- Categoria A: Riservata ai cittadini monegaschi e ai soggetti assimilati
Cittadini monegaschi o persone legate in modo stretto alla Principauté.
- Categoria B: “Figli del Paese” e residenti stabilmente insediati
Persone nate a Monaco o residenti da lungo tempo con legami economici stabili.
- Categoria C: Libera sotto condizioni
Aperta ai residenti regolari con attività professionale a Monaco, pur rimanendo il canone e il rinnovo del contratto soggetti a regolamentazione.

Un regime derogatorio si applica agli immobili delle categorie 1 e 2 A-B divenuti liberi dopo il 1° ottobre 1970.


Funzionamento del contratto di locazione

Il contratto è stipulato per una durata di sei anni, con facoltà di recesso annuale a esclusiva iniziativa del conduttore.

In tale contesto derogatorio:
- non si applica alcuna tutela del canone,
- il proprietario può determinare liberamente l’importo del canone,
- può essere inserita una clausola di indicizzazione sulla base dell’indice vigente nel Principato.

Ogni nuova locazione deve essere dichiarata alla Direction de l’Habitat. I motivi di recesso sono strettamente limitati, in particolare:
- riacquisizione per uso personale,
- ricostruzione,
- mancato pagamento del canone.

Alcuni immobili possono inoltre essere oggetto di declassamento amministrativo nell’ambito di una demolizione-ricostruzione previamente autorizzata.


Portata pratica e implicazioni per l’investitore

Questo regime riguarda potenzialmente tutti i residenti che occupano alloggi antichi, senza distinzione di nazionalità. La finalità principale resta la tutela dei cittadini monegaschi e dei “figli del Paese”, pur consentendo ai residenti stranieri stabilmente insediati un accesso regolamentato al mercato.

Dal punto di vista patrimoniale, un immobile soggetto alla Legge 887 non costituisce un reale ostacolo all’investimento locativo, poiché il canone può essere liberamente determinato nel regime derogatorio e la domanda resta strutturalmente superiore all’offerta.

Resta tuttavia indispensabile verificare preventivamente il regime applicabile presso la Direction de l’Habitat.


Il settore protetto - Legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000

Il settore protetto riguarda gli edifici costruiti prima del 1947 e destinati prioritariamente all’alloggio dei cittadini monegaschi e dei “figli del Paese”.

Esso è disciplinato dalla Legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000, come modificata in particolare dalla Legge n. 1.291, relativa alle condizioni di locazione di taluni locali ad uso abitativo costruiti o ultimati prima del 1° settembre 1947.

Le condizioni di locazione devono essere approvate dalla Direction de l’Habitat. Gli alloggi possono essere attribuiti esclusivamente a soggetti iscritti come persone protette, nel rispetto di rigorosi requisiti di residenza e di reddito.


Finalità del dispositivo

Il regime persegue tre obiettivi fondamentali:
- garantire un parco abitativo riservato alla popolazione monegasca,
- disciplinare rigorosamente canoni, durata dei contratti e beneficiari,
- preservare l’equilibrio sociale in un territorio caratterizzato da una rarità fondiaria estrema.

Le successive modifiche legislative hanno progressivamente precisato:
- l’ambito degli immobili interessati,
- i criteri di eleggibilità,
- gli obblighi a carico dei proprietari privati.


Criteri di classificazione nel regime 1.235

La classificazione di un immobile si fonda in particolare su:
- l’epoca di costruzione dell’edificio,
- la natura dei diritti dello Stato sull’immobile,
- l’affectation amministrativa stabilita dalla Direction de l’Habitat,
- lo status giuridico del proprietario,
- la tipologia dell’alloggio.


Le tre principali categorie amministrative

1. Immeubles demaniali
Di proprietà dello Stato monegasco, gestiti dalla Direction de l’Habitat, riservati esclusivamente ai cittadini monegaschi, assegnati secondo un sistema di priorità.
2. Immeubles privati soggetti alla Legge 1.235
Classificati mediante decreto ministeriale. Canoni e condizioni di locazione controllati. Locazione consentita esclusivamente ai cittadini monegaschi o ai loro aventi diritto.
3. Immeubles convenzionati o misti
Edifici parzialmente soggetti alla Legge 1.235, spesso derivanti da accordi tra lo Stato e promotori privati.

L’amministrazione mantiene l’elenco ufficiale degli alloggi soggetti al regime protetto.


Ordine di priorità dei beneficiari

A seguito della Legge n. 1.291 del 2004, l’ordine di priorità è il seguente:
1. Cittadini monegaschi,
2. Persone nate da genitore monegasco, coniugi ed ex coniugi con figli,
3. Persone nate a Monaco e ivi residenti di lunga data,
4. Residenti con oltre 40 anni di residenza continuativa,
5. Precedenti occupanti sotto i regimi anteriori.


Implicazioni pratiche

Per i proprietari
- canoni rigorosamente regolamentati,
- condizioni contrattuali fissate con decreto ministeriale,
- obbligo di dichiarazione delle vacanze,
- obbligo di notifica di ogni cessione.

Per gli inquilini
- accesso soggetto a criteri altamente restrittivi,
- assegnazione degli alloggi tramite sistema di priorità statale,
- elevata stabilità del rapporto locativo.


Diritto di recesso del locatore

Il locatore può recedere esclusivamente nei seguenti casi:
- demolizione finalizzata a una ricostruzione equivalente,
- sopraelevazione dell’edificio,
- creazione di nuove superfici abitabili,
- lavori indispensabili per la salubrità, l’igiene o la sicurezza pubblica.


Evoluzione recente e progressiva riduzione del parco

La Legge n. 1.508 del 2 agosto 2021, volta alla salvaguardia e ricostruzione degli alloggi del settore protetto, ha visto annullate le proprie principali disposizioni con decisione del Tribunale Supremo del 12 luglio 2022, in quanto alcune limitazioni sono state ritenute lesive del diritto di proprietà.

Di conseguenza, il parco abitativo protetto è in progressiva diminuzione, in funzione delle demolizioni, mentre il Governo cerca di compensare tale effetto mediante la realizzazione di nuovi alloggi demaniali.


Impatto patrimoniale e valore degli immobili

Un immobile soggetto al regime regolamentato presenta in genere una decurtazione di valore compresa tra il 10% e il 20% rispetto a un bene equivalente situato nel settore libero, a causa di:
- limitazioni stringenti dei canoni,
- vincoli nelle condizioni di locazione,
- restrizioni sulla platea dei potenziali conduttori.

Tali immobili conservano tuttavia un profilo patrimoniale difensivo, sostenuto dalla rarità strutturale dell’offerta abitativa a Monaco.

Occorre comunque evidenziare che tale differenziale di valore dipende anche dall’età degli edifici, dall’assenza di dotazioni moderne e dalla frequente necessità di interventi di ristrutturazione, la bassa redditività locativa scoraggiando investimenti rilevanti.


Diritto di prelazione

L’intero settore regolamentato è soggetto a un diritto di prelazione in favore dello Stato in caso di vendita, ai sensi dell’articolo 38 della Legge 1.235.


Tabella comparativa di sintesi