Monaco: verso una riforma profonda delle professioni immobiliari

Una proposta di legge ambiziosa per strutturare un settore strategico

Il 24 settembre 2025 è stata depositata al Consiglio Nazionale di Monaco la proposta di legge n. 271, che segna un punto di svolta nel quadro normativo delle attività e delle professioni immobiliari. L’iniziativa arriva a oltre vent’anni dall’adozione della legge n. 1.252 del 12 luglio 2002, rimasta immutata da allora.

Composta da 18 articoli, la proposta mira a modernizzare le condizioni di esercizio, rafforzare la trasparenza e professionalizzare il settore, in un contesto di crescente complessità e di standard internazionali più severi in materia di conformità, antiriciclaggio e contrasto al finanziamento del terrorismo.


1. Rafforzare la presenza locale e la responsabilità gestionale

Una delle principali novità riguarda le condizioni per il rilascio dell’autorizzazione amministrativa.

Le persone fisiche dovranno risiedere effettivamente nel Principato, requisito esteso anche agli amministratori e ai titolari effettivi delle società immobiliari. Gli amministratori dovranno inoltre detenere almeno il 25% del capitale sociale, in linea con gli standard del GAFI (Gruppo d’Azione Finanziaria).

La proposta introduce anche un meccanismo di autorizzazione ministeriale per gli azionisti delle società anonime e delle società in accomandita per azioni, valido sia alla costituzione sia in caso di variazione della compagine azionaria.
Infine, viene formalizzato il divieto di esercitare l’attività immobiliare presso il proprio domicilio, con una tolleranza di due anni che consente l’uso temporaneo di uffici condivisi o centri di domiciliazione.

→ L’obiettivo è garantire un radicamento effettivo sul territorio, una maggiore responsabilità gestionale e un controllo più efficace delle strutture societarie.


2. Carta professionale e formazione continua: verso un vero statuto professionale

Sul modello francese, la proposta introduce una carta professionale per amministratori, direttori d’agenzia e negoziatori. Valida per cinque anni, rappresenta al tempo stesso uno strumento di identificazione e una garanzia di competenza.

I titolari dovranno seguire una formazione iniziale entro un anno dall’ingresso in funzione, poi una formazione di aggiornamento ogni cinque anni, condizione per il rinnovo della carta.
I costi saranno a carico dei professionisti, mentre sono previste disposizioni transitorie per chi già opera nel settore.

→ L’intento è quello di promuovere una cultura della competenza e della conformità, rafforzando la credibilità complessiva della piazza immobiliare monegasca.


3. Il mandato scritto diventa la regola

Ogni operazione immobiliare dovrà essere regolata da un mandato scritto a tempo determinato, anche in forma elettronica secondo il Codice civile monegasco. Non sarà possibile percepire compensi prima della conclusione effettiva della transazione, e i gestori immobiliari dovranno presentare una rendicontazione annuale ai propri mandanti.

→ Misure che puntano a garantire sicurezza giuridica, trasparenza e tracciabilità, riducendo i rischi di contenzioso.


4. Commissioni riservate ai professionisti autorizzati

Solo i titolari di un’autorizzazione amministrativa potranno ricevere commissioni per operazioni immobiliari. Qualsiasi pagamento a intermediari non abilitati sarà vietato e sanzionato.

→ L’obiettivo è moralizzare le pratiche commerciali e tutelare acquirenti e venditori da operatori non regolamentati.


5. Pubblicità immobiliare: la fine del “far west digitale”

Un nuovo articolo vieta la pubblicità immobiliare da parte di non professionisti. Solo i soggetti autorizzati potranno diffondere annunci, o delegare questa facoltà tramite un mandato espresso che indichi il nome dell’impresa autorizzata.

Restano consentite le pubblicazioni dirette dei proprietari dei beni e le ripubblicazioni non commerciali (ad esempio sui social).

→ Si tratta di una misura volta a proteggere la credibilità del mercato monegasco e a garantire una comunicazione chiara e trasparente verso il pubblico.


6. Sanzioni più mirate e dissuasive

Il testo introduce un sistema di sanzioni graduate:

- da 9.000 a 18.000 euro per violazioni amministrative o contrattuali;
- da 18.000 a 90.000 euro, o fino al profitto indebitamente ottenuto, per le infrazioni più gravi (esercizio abusivo, pubblicità non autorizzata, percezione illegittima di commissioni).

Sono previste anche sanzioni amministrative, come la sospensione o la revoca dell’autorizzazione.

→ Il nuovo impianto sanzionatorio conferisce alla riforma una reale efficacia deterrente e una coerenza finora assente.


Prospettive e questioni applicative

Sebbene la proposta di legge n. 271 sia ancora in fase di discussione parlamentare, essa delinea già una riforma strutturale di grande portata. Gli obiettivi, integrità del mercato, professionalizzazione, allineamento normativo internazionale, sono chiari e condivisibili.

Rimangono tuttavia alcuni punti aperti:

1. Le nuove condizioni di accesso (residenza effettiva e partecipazione al capitale) potrebbero limitare l’ingresso di operatori stranieri qualificati.
2. L’obbligo di formazione, pur opportuno, rischia di gravare eccessivamente sulle piccole realtà se non saranno previsti incentivi o sostegni.
3. Le regole sulla pubblicità dovranno essere chiarite per evitare un impatto negativo sulla visibilità online delle agenzie locali.
4. La proposta non affronta ancora i temi cruciali della digitalizzazione e della gestione dei dati immobiliari, centrali per il futuro del settore.

In sintesi, la proposta di legge n. 271 esprime la volontà di Monaco di consolidare la propria credibilità istituzionale e normativa, ponendosi come un mercato esigente, conforme e altamente regolamentato. Il successo della riforma dipenderà dall’equilibrio che si riuscirà a raggiungere tra rigore normativo e pragmatismo applicativo.