Imposta del 3%: la fine della gestione passiva degli obblighi dichiarativi
AttualitàNella gestione patrimoniale, l’assenza di operazioni non significa più necessariamente assenza di obblighi.
Un immobile può rimanere nella stessa famiglia ed essere detenuto attraverso la medesima struttura per decenni, senza vendite, rifinanziamenti o riorganizzazioni. Una modifica normativa può tuttavia incidere in modo significativo sugli obblighi connessi alla sua detenzione.
La recente riforma francese dell’imposta annuale del 3% sugli immobili detenuti tramite entità giuridiche ne offre un esempio particolarmente rilevante per Monaco.
La legge francese n. 2026-534 del 25 giugno 2026, relativa alla lotta contro le frodi sociali e fiscali, ha modificato gli articoli 990 E e 990 F del Code général des impôts e introdotto il nuovo articolo 990 FA. Pur lasciando invariata l’aliquota dell’imposta, la riforma modifica in modo sostanziale le condizioni che consentono a determinate entità di beneficiare dell’esenzione.
Un'Imposta esistente da tempo, ma raramente dovuta quando gli obblighi sono correttamente adempiuti
L’imposta del 3% non è una novità.
Le entità giuridiche che detengono, direttamente o indirettamente, uno o più immobili situati in Francia rientrano, in linea di principio, nell’ambito di applicazione di un’imposta annuale pari al 3% del loro valore venale.
Il regime prevede tuttavia diverse ipotesi di esenzione. Per questo motivo, l’imposta funziona più come uno strumento volto a garantire la trasparenza sulla titolarità degli immobili francesi che come un’imposizione normalmente sostenuta dalle strutture immobiliari.
Per le entità che rientrano nel regime di esenzione interessato dalla riforma, tra cui possono figurare alcune strutture monegasche, una delle modalità previste fino ad oggi lasciava due alternative.
L’entità poteva comunicare ogni anno all’amministrazione fiscale francese l’ubicazione e il valore degli immobili detenuti, insieme alle informazioni richieste sui propri soci o azionisti. In alternativa, poteva assumere l’impegno di fornire tali informazioni qualora l’amministrazione ne avesse fatto richiesta.
Questa seconda possibilità era particolarmente adatta alle strutture patrimoniali di lunga data: l’obbligo esisteva, ma rimaneva sostanzialmente passivo fino a un’eventuale richiesta dell’amministrazione fiscale.
È proprio questa possibilità che la riforma ha eliminato.
Da un obbligo eventuale a un adempimento annuale
A seguito della riforma, l’articolo 990 E prevede ora, ai fini dell’esenzione interessata, una dichiarazione annuale da presentare entro il 15 maggio.
Tra le informazioni da dichiarare figurano, in particolare, l’ubicazione, la consistenza e il valore degli immobili detenuti al 1° gennaio, nonché l’identità e l’indirizzo dei soci, azionisti o altri soggetti che detengono oltre l’1% dei diritti nell’entità e l’entità delle rispettive partecipazioni.
A prima vista, la modifica può apparire essenzialmente amministrativa. In realtà, la sua portata è più ampia.
L’amministrazione fiscale francese non richiede più soltanto che la struttura proprietaria possa essere resa trasparente. Tale trasparenza deve ora essere rinnovata ogni anno.
Per le entità che già presentavano una dichiarazione annuale, l’impatto pratico dovrebbe essere limitato. Per quelle che avevano invece storicamente garantito la propria esenzione mediante un semplice impegno a comunicare le informazioni su richiesta, il sistema passa ora a una logica dichiarativa sistematica.
Una questione particolarmente rilevante tra Monaco e la Francia
La riforma merita particolare attenzione a Monaco.
Numerose famiglie monegasche o residenti nel Principato detengono da molti anni immobili in Francia attraverso società civili o altre strutture patrimoniali. Si tratta di una situazione particolarmente frequente sulla Costa Azzurra, dove alcune strutture di detenzione esistono da diversi decenni.
La società continua a operare, l’immobile rimane nel patrimonio e non si verifica alcun evento particolare che induca spontaneamente a riesaminare la struttura.
È proprio in questo tipo di situazione che una modifica normativa può facilmente passare inosservata.
La riforma non riguarda soltanto le future acquisizioni. Una società costituita venti o trent’anni fa, il cui patrimonio e la cui compagine sociale siano rimasti invariati, può essere direttamente interessata da un nuovo obbligo dichiarativo annuale.
Caso pratico: una villa detenuta da quindici anni
Consideriamo un esempio volutamente semplice: una società civile di diritto monegasco detiene da quindici anni una villa a Saint-Jean-Cap-Ferrat.
La società appartiene ancora agli stessi membri della famiglia. Nessuna partecipazione è stata ceduta. La villa non è stata venduta, conferita ad altre entità né rifinanziata. Il suo valore venale al 1° gennaio è stimato in 12 milioni di euro.
Nel precedente regime, supponiamo che la società avesse validamente assunto l’impegno di fornire all’amministrazione fiscale francese le informazioni richieste su semplice domanda, beneficiando così dell’esenzione.
Dal punto di vista economico, giuridico e familiare, nulla è cambiato.
È cambiato, invece, il regime dichiarativo.
Il precedente impegno a comunicare le informazioni non è più sufficiente. La società deve ora entrare in un ciclo di dichiarazione annuale per continuare a soddisfare le condizioni previste per l’esenzione.
L’esposizione teorica è tutt’altro che trascurabile: il 3% di 12 milioni di euro corrisponde a 360.000 euro all’anno.
Ciò non significa, naturalmente, che una semplice omissione dichiarativa comporti necessariamente e in via definitiva il pagamento di 360.000 euro. La prassi amministrativa francese ha storicamente previsto, in determinate circostanze, la possibilità di regolarizzare una prima inadempienza. Sarà tuttavia necessario valutare come tali principi si coordineranno con il nuovo regime introdotto nel 2026.
L’esempio consente comunque di misurare la sproporzione che può esistere tra un adempimento apparentemente amministrativo e l’esposizione fiscale che il suo corretto assolvimento consente di evitare.
Un soggetto dovrà essere designato in Francia per le comunicazioni dell'amministrazione
La legge introduce inoltre un nuovo obbligo per le entità interessate che non dispongono di una stabile organizzazione in Francia.
Il nuovo articolo 990 FA impone loro di designare, nella dichiarazione, una persona fisica fiscalmente residente in Francia oppure una persona giuridica con sede nel Paese, autorizzata a ricevere per loro conto le comunicazioni, gli atti procedurali e le notifiche dell’amministrazione fiscale francese relative al controllo dell’imposta del 3%.
Tale funzione non deve essere confusa con quella di un rappresentante fiscale che diventi personalmente responsabile del pagamento dell’imposta. La disposizione mira principalmente a garantire all’amministrazione un destinatario identificato in Francia per le comunicazioni ufficiali.
La misura conferma tuttavia l’orientamento generale della riforma: le entità estere che detengono immobili in Francia devono ormai disporre di un interlocutore amministrativo chiaramente identificato nel Paese.
Il vero cambiamento: la fine dell'inerzia amministrativa
Sarebbe quindi inesatto presentare la riforma come l’introduzione di una nuova imposta per i proprietari monegaschi di immobili situati in Francia.
L’imposta esisteva già. L’aliquota rimane invariata.
Il cambiamento è più discreto: uno dei meccanismi che consentivano di beneficiare dell’esenzione non può più funzionare secondo una logica passiva.
La questione va peraltro oltre la sola imposta del 3%. Molte strutture patrimoniali di lunga data sono state costituite in un’epoca in cui l’assenza di operazioni comportava generalmente una certa stabilità amministrativa. Questo modello sta progressivamente lasciando il posto a obblighi ricorrenti di trasparenza e dichiarazione, indipendentemente da qualsiasi modifica nella proprietà dell’attivo sottostante.
Per i detentori monegaschi di immobili in Francia, la riforma invita quindi non tanto a ristrutturare sistematicamente gli assetti esistenti, quanto a riesaminarli: catena di detenzione, identità dei soci o azionisti, valutazione degli immobili al 1° gennaio, storico degli impegni o delle dichiarazioni precedenti e organizzazione degli adempimenti annuali.