Schema direttore: che cosa cambia per i proprietari con il progetto di legge n. 1.126

Pianificazione a vent’anni, terreni vincolati, diritto di prelazione rafforzato: il futuro Schema direttore di sviluppo e pianificazione porterebbe l’urbanistica monegasca da una logica di autorizzazioni a una vera strategia territoriale. Con effetti diretti, per i proprietari, sul valore e sulla liquidità degli immobili.


Un testo nato in seno al Conseil National

Il progetto di legge n. 1.126, che istituisce uno Schema direttore di sviluppo e pianificazione (Schéma Directeur de Développement et d’Aménagement, SDDA), è stato depositato dal Governo il 1° giugno 2026. Nasce dalla proposta di legge n. 265, approvata dal Conseil National il 28 novembre 2024, che il Governo ha scelto di trasformare in progetto di legge. Il testo, composto da 37 articoli, è all’esame della Commissione Ambiente e Qualità della vita.

Il punto di partenza è condiviso: i terreni ancora edificabili sono praticamente esauriti e lo sviluppo del Principato passa ormai per la «ricostruzione della città sulla città», secondo l’espressione adottata dal testo. Finora l’urbanistica monegasca si è fondata sull’Ordinanza-legge n. 674 del 3 novembre 1959 e su regolamenti urbanistici di quartiere: si trattava anzitutto di verificare che un progetto rispettasse le regole applicabili al proprio lotto. Lo SDDA mira invece a stabilire a monte che cosa lo Stato intende costruire, trasformare o tutelare.


Tre documenti, un orizzonte di vent’anni

Lo schema comprenderebbe un rapporto prospettico, con la diagnosi del territorio e una proiezione a vent’anni; un piano di assetto strategico, che fissa e gerarchizza gli obiettivi per ciascuna politica pubblica, dall’abitazione alla mobilità, passando per le attrezzature pubbliche e la transizione energetica; infine un programma di azioni, che quantifica e scadenza gli interventi da realizzare. L’impostazione ricorda gli strumenti di pianificazione francesi, applicati qui alla scala di un intero Stato.

Elaborato dal Ministro di Stato dopo aver consultato, tra gli altri, il Conseil National, il Comune e il Consiglio del Patrimonio, lo SDDA verrebbe adottato con ordinanza sovrana, pubblicato sul Journal de Monaco e messo a disposizione del pubblico. Dovrebbe essere adottato entro quattro anni dall’entrata in vigore della legge e sottoposto a valutazione almeno ogni sei anni. I regolamenti urbanistici avrebbero poi due anni per adeguarsi; nel frattempo, le domande di autorizzazione incompatibili con il programma di azioni sarebbero oggetto di sospensione della decisione.


Gli strumenti fondiari, cuore del dispositivo

Per un proprietario o un investitore, la sostanza sta nelle prerogative fondiarie che il testo attribuisce allo Stato. Il programma di azioni potrebbe anzitutto istituire aree riservate, destinate ad attrezzature pubbliche, verde o programmi abitativi. Ogni domanda di costruzione o demolizione non conforme a tale destinazione dovrebbe essere respinta, salvo le categorie di lavori fissate con ordinanza sovrana. Potrebbe inoltre delimitare settori di studio rafforzati, nei quali ogni nuova costruzione e ogni intervento sull’esistente sarebbero vietati per un massimo di sei anni, in attesa di un progetto di assetto complessivo. In entrambi i casi, i lavori autorizzati dopo l’iscrizione non sarebbero considerati nella valutazione dell’immobile.

Questi perimetri farebbero sorgere di diritto una prelazione a favore dello Stato, prevalente sui diritti di prelazione esistenti in materia di locali abitativi costruiti prima del 1947 e di locazioni commerciali. Riguarderebbe le vendite di immobili, ma anche le cessioni della maggioranza delle quote di una società civile titolare di un bene interessato. Ne sarebbero esclusi gli edifici il cui collaudo dei lavori risale a meno di quattro anni.

Il punto più discusso riguarda il prezzo. Lo Stato potrebbe esercitare la prelazione alle condizioni dichiarate dal venditore oppure a condizioni diverse, sulla base di un’offerta fondata in particolare sugli ultimi dati dell’IMSEE. Il proprietario avrebbe un mese per rispondere; in mancanza di accordo, il prezzo sarebbe fissato dal Tribunale di primo grado secondo la procedura della legge n. 502 del 6 aprile 1949 sull’espropriazione per pubblica utilità. Le migliorie realizzate dopo l’adozione del progetto di schema si presumerebbero effettuate al fine di ottenere un prezzo più alto.

In contropartita, il testo introduce un diritto di abbandono (droit de délaissement): il proprietario di un bene interessato potrebbe esigere che lo Stato lo acquisti. Se lo Stato rinuncia ad acquistare un bene situato in un’area riservata, il vincolo non è più opponibile e tornano ad applicarsi le norme urbanistiche precedenti. Il progetto introduce infine un obbligo generale di allacciamento degli edifici alle reti pubbliche dell’acqua, dell’energia, delle fognature e delle comunicazioni elettroniche.


Un equilibrio ancora da trovare

Il Conseil National ha accolto con favore un testo che riprende lo spirito della propria proposta, rilevando però che il diritto di prelazione, il diritto di abbandono e le disposizioni sull’espropriazione non vi figuravano. Queste misure «suscitano interrogativi legittimi tra i professionisti interessati e i proprietari», ha dichiarato nel luglio 2026; la presidente della commissione ha precisato che, se mantenute, dovrebbero essere adeguatamente circoscritte. Interpellato dall’Assemblea, l’Alto Commissariato per la protezione dei diritti, delle libertà e la mediazione ha sostenuto l’obiettivo di pianificazione in un parere dell’agosto 2026, raccomandando al tempo stesso un maggiore coinvolgimento del pubblico, un metodo di valutazione più chiaro in caso di prelazione e una tutela più solida dei proprietari.


Densificare senza degradare

Il testo fa della ricostruzione della città sulla città un obiettivo da bilanciare con la qualità urbana, la tutela degli spazi naturali e la salvaguardia del patrimonio. La questione è concreta. Un edificio d’epoca non è necessariamente una riserva fondiaria da sfruttare, né una costruzione nuova rappresenta sempre un miglioramento. L’aumento delle volumetrie incide sul soleggiamento, sulle viste, sulla privacy delle abitazioni vicine e sul carico delle reti. Un progetto può rispettare tutte le norme edilizie e pesare comunque sul valore degli immobili circostanti. Individuare in anticipo le zone da densificare, da ristrutturare o da preservare è proprio la funzione dello schema.


Che cosa cambia per il valore degli immobili

Nel tempo, due immobili fisicamente comparabili potrebbero seguire traiettorie di valore diverse a seconda della loro posizione rispetto allo schema. Un terreno compreso in un settore di riqualificazione vedrebbe migliorare le proprie prospettive; un bene gravato da un’area riservata o incluso in un settore vincolato vedrebbe ridursi le possibilità di trasformazione, e con esse la liquidità. Lo schema diventerebbe così un documento di riferimento per le perizie immobiliari, al pari dei regolamenti urbanistici, a condizione di distinguere tra potenziale teorico ed edificabilità effettiva.

I tempi, tuttavia, attenuano questi effetti. Finché lo schema non sarà adottato, le domande di autorizzazione continueranno a essere istruite secondo i regolamenti vigenti, e lo Stato disporrebbe di quattro anni per adottarlo a partire dall’entrata in vigore di una legge ancora da approvare. L’impatto sui valori si misurerà quindi nel lungo periodo e dipenderà in larga parte dal testo che uscirà dall’esame parlamentare.